هل تعتقد أن التقييم العقاري مجرد مقارنة بين عقاريين متشابهين؟ في الحقيقة التقييم العقاري لا يقتصر على نوع واحد بل هناك مجموعة من أساليب التقييم العقاري التي تهدف إلى تحديد القيمة السوقية للعقار بدقة، وقد يستخدم المُقيم عند تقييم عقاري اسلوبًا واحدًا أو أكثر حسب الغرض من التقييم، نوع العقار، وأيضًا البيانات المتوفرة. 

ومن بين تلك الأساليب يأتي أسلوب الدخل، حيث أنه يقوم على العائد المالي المتوقع من العقار، وهو يستخدم في تقييم العقارات التجارية والاستثمارية مثل الفنادق والمجمعات التجارية والمباني المؤجرة. 

في هذا المقال سنتعرف أكثر على أسلوب الدخل وخطواته وكيفية تطبيقه عند إجراء تقييم عقاري. 

ما هو نهج الدخل في تقييم العقارات؟

يعد أسلوب الدخل واحدًا من أساليب التقييم العقاري المعتمدة، ويُعرف على أنه الطريقة التي التدفقات النقدية المستقبلية إلى قيمة حالية واحدة، بهدف تحديد قيمة الأصل بناءً على ما يدرّه من إيرادات أو ما يوفره من تكاليف.

بمعنى آخر، يقوم هذا الأسلوب على تقدير الدخل المتوقع من الأصل، سواء كان إيجارًا أو عائد استثمار، ثم حساب قيمته الحالية وفقًا لمعدل العائد المناسب،  ويُستخدم هذا الأسلوب غالبًا لتقييم العقارات الاستثمارية التي تحقق دخلًا منتظمًا، مثل المكاتب التجارية أو المتاجر أو الوحدات السكنية المؤجرة. 

ويعد أسلوب الدخل مثل باقي أساليب التقييم تعتمد على المبادئ الاقتصادية لتوازن الأسعار، مبدأ توقع الفوائد ومبدأ الإحلال والاستبدال ويمكن اختصارها في الآتي: 

• مبدأ توقع الفوائد: وهو أكثر مبدأ يتم استخدامه في أسلوب الدخل ومن خلاله تقدر قيمة العقار بناءً على المنافع المستقبلية المتوقعة من امتلاكه أو استثماره.

• مبدأ توازن الأسعار: وهو يفترض أن الأسعار في سوق العقار تتجه نحو التوازن وفقًا للعرض والطلب.

• مبدأ الإحلال أو الاستبدال: أي أن المستثمر لن يدفع أكثر مما يدفعه للحصول على أصل بديل يحقق له نفس العائد والمنافع.
  

وكما ذكرنا يعتمد أسلوب الدخل في الأساس على توقع المنافع والفوائد الاقتصادية مثل الدخل الصافي، ثم تقدير مدى استقرارها ومخاطرها، وتحويلها إلى قيمة حالية باستخدام معدلات رسملة أو خصم مناسبة.

ويتم استخدامه في حاله أن الأصل أو العقار يتم تحديد قيمته من خلال الدخل أو أن البيانات المتاحة غير كافية مقارنة مع العقارات المتشابهة، ويمكن تطبيقه عن طريق: 

• طريقة رسملة الدخل:  وتُستخدم في حالة العقارات ذات الدخل الثابت والمستقر.
• طريقة التدفقات النقدية المخصومة: وتُستخدم في حالة العقارات التي يتغير دخلها مع مرور الوقت.
• طريقة القيمة المتبقية: تُستخدم لتقدير قيمة الأراضي أو العقارات المعدة للتطوير بطرح تكاليف البناء والتمويل من قيمة المبيعات المتوقعة.
•  طريقة الأرباح: تُستخدم لتقييم العقارات التجارية التي تعتمد قيمتها على أرباح النشاط، مثل الفنادق والمولات.

وفيما يلي خطوات تطبيق أسلوب الدخل بالتفصيل:

الخطوة الأولى: جمع وتحليل بيانات الدخل 

يبدأ المقيم بجمع جميع البيانات المتعلقة بالعقار محل التقييم، مثل الإيجارات الفعلية، المصروفات التشغيلية، العقود المبرمة، نسب الإشغال، وإيرادات التشغيل السابقة.
بعد ذلك، يقوم بتحليل هذه البيانات لتحديد صافي الدخل التشغيلي (NOI) المتوقع من العقار، مع التأكد من أن الأرقام تعكس الوضع الحالي للسوق، كما يتم استبعاد أي بنود غير متكررة أو غير مرتبطة بالدخل المستقبلي الحقيقي للعقار، وذلك للوصول إلى صافي الدخل الحقيقي والمستدام الذي يدره العقار سنويًا.

الخطوة الثانية: اختيار النموذج وتحديد معدل الرسملة أو الخصم:

 بعد تحديد صافي الدخل، ينتقل المقيم إلى اختيار الطريقة الأنسب داخل أسلوب الدخل، في حالة الدخل الثابت: تُستخدم طريقة رسملة الدخل (Cap Rate Method)، حيث يتم تقسيم صافي الدخل على معدل الرسملة المناسب الذي يعبر عن العائد المطلوب مقابل المخاطر، وفي حالة الدخل المتغير: تُستخدم طريقة التدفقات النقدية المخصومة (DCF)، حيث تُحسب التدفقات النقدية السنوية المتوقعة لفترة زمنية محددة (مثل 5 أو 10 سنوات)، ثم تُخصم إلى قيمتها الحالية باستخدام معدل خصم مناسب يعكس ظروف السوق ومستوى المخاطر.

الخطوة الثالثة: حساب القيمة النهائية للعقار

في المرحلة الأخيرة، يقوم مقيم عقاري معتمد بحساب القيمة النهائية (Terminal Value) في نهاية فترة التوقع، سواء كانت مبنية على سعر بيع متوقع أو رسملة آخر دخل سنوي، بعد ذلك، تُضاف هذه القيمة إلى صافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية (في حالة DCF)، أو تُستخدم مباشرة نتيجة رسملة الدخل (في حالة الدخل الثابت).

النتيجة النهائية تمثل القيمة السوقية الحالية للعقار في تاريخ التقييم، بعد احتساب جميع المخاطر والعائد المتوقع للمستثمر.

في النهاية، يمكن القول إن أسلوب الدخل يعد من أهم الأدوات التي يعتمد عليها المقيم العقاري عند تقييم العقارات، خصوصًا تلك التي تولد عائدًا مستمرًا مثل العقارات التجارية والاستثمارية، فهو لا يكتفي بالنظر إلى موقع العقار أو تكلفته، بل يركز على قدرته على تحقيق الدخل المستقبلي ومدى استدامته في ظل ظروف سوق العقار. 

و لتحديد القيمة السوقية لعقارك وضمان اتخاذ قرارات استثمارية أكثر دقة عليك التعاقد مع مقيم عقاري معتمد، تواصل الآن مع عائن للتقييم العقاري واحصل على تقييم موثوق لعقارك.