هل حصلت من قبل على تقرير تقييم عقاري وشعرت أنه لا يعكس القيمة الحقيقية لعقارك؟ أو كيف يمكن لخطأ بسيط في التقدير أن يؤثر على قراراتك الاستثمارية بشكل كبير؟ تقييم العقارات عملية دقيقة تعتمد على معايير واضحة هناك العديد من الأخطاء في التقييم العقاري وقد تؤدي إلى قرارات مالية غير صائبة. هذا المقال سنتعرف على أهم أخطاء التقييم العقاري بحسب ورقة عمل الدليل الإرشادي لمعالجة الأخطاء المهنية في تقارير التقييم الصادرة عن الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
ما هي أنواع الأخطاء المهنية؟
تؤثر دقة تقارير التقييم مباشرةً في القرارات المالية والاستثمارية، وأي خلل قد يقود استنتاجات غير صحيحة ومخاطر حقيقية. وفيما يلي أهم الأخطاء المهنية في التقييم:
الأخطاء المنهجية:
تعد تلك الأخطاء ذات خطورة عالية على دقة التقييم، وتؤدي لقرارات مالية خاطئة، ويجب على المقيم الالتزام بمعايير التقييم الدولية والقيام بمراجعات دورية لأعمال التقييم لضمان دقتها وجودتها ومن أهم أمثلة تلك الأخطاء:
- اختيار أسلوب تقييم غير مناسب استخدام أسلوب التكلفة بدلًا من أسلوب السوق.
- تطبيق افتراضات غير واقعية أو غير مدعومة بالأدلة في عملية التقييم.
- عدم الالتزام بمعايير التقييم الدولية في عملية التقييم.
- عدم توثيق الافتراضات المستخدمة أو عدم التفرقة بين الافتراضات العامة والخاصة.
- عدم تحديد نطاق العمل بشكل صحيح أو كافِ، وذلك يؤدي إلى عدم وضوح حدود مهمة التقييم وتوثيقها.
- عدم تحديد أساس القيمة المستخدم أو اختيار أساس غير مناسب للغرض من التقييم.
- عدم تحديد فرضية القيمة أو اختيار فرضية خاطئة للقيمة.
- عدم تحديد نوع التقرير أو تقديم نوع غير مناسب.
- عدم ذكر القيود التي تحمي حقوق المقيم أو عدم تحديد من يمكنه الإعتماد على التقرير.
أخطاء البيانات:
وهي الأخطاء التي تحدث عند جمع بيانات غير دقيقة، غير كاملة، قديمة أو سوء تفسير البيانات، حيث أن البيانات الصحيحة هي أساس التقرير الموثوق، ومن أمثلة تلك الأخطاء:
- جمع بيانات غير صحيحة أو غير كاملة.
- استخدام بيانات قديمة ولا تعكس الحالة الزمنية للتقييم.
- التفسير الخاطئ للبيانات المتاحة.
- عدم التأكد من صحة البيانات المستخدمة في التقييم.
- خطأ في تحديد الأصل محل التقييم سواء بالوصف، على الخرائط.
- عدم وجود مدخلات عملية التقييم والاكتفاء بالنتيجة فقط.
- عدم ذكر مواصفات العقار الفنية مثل حالة الأصل، العمر الافتراضي.
- عدم أخذ العوامل البيئية والإقتصادية في التقييم.
الأخطاء التحليلية:
وهي الأخطاء التي تحدث أثناء عملية تحليل البيانات باستخدام النماذج الرياضية والإحصائية للوصول إلى القيمة ومن أمثلة تلك الأخطاء:
- أخطاء في العمليات الحسابية واستخدام المعادلات.
- استخدام تقنيات تحليل غير مناسبة للأصل محل التقييم.
- عدم التناسق في استخدام النماذج التحليلية في تقارير التقييم.
- سوء تقدير المخاطر وذلك عن طريق تقديم غير دقيق لمعدل الخصم في التدفقات المالية، او عدم أخذ المخاطر السوقية أو الاقتصادية بعين الاعتبار في التقييم.
- عدم تحديد طبيعة أو مصدر المعلومات في نموذج تقييم عقاري.
- عدم توضيح أعمال البحث والاستقصاء في عملية التقييم.
- عدم تحديد أساليب التقييم أو استخدام أساليب غير مناسبة.
- عدم توثيق مقارنة السوق أو استخدام مقارنات غير مناسبة.
- عدم توفير دعم سوق المقارنات تقدير الإيجار السوقي للأصل، وعدم توثيق مدخلات التقييم مثل توقعات الدخل ومعدلات الخصم والرسملة.
- عدم دعم المدخلات المستخدمة في أسلوب التكلفة، مثل عدم توفير بيانات مقارنة مفصلة لتقدير قيمة الأرض، أو إغفال احتساب التقادم الاقتصادي والوظيفي.
أخطاء التوثيق:
وهي الأخطاء المرتبطة بعدم اكتمال المستندات، أو ضعف حفظ السجلات، أو وجود قصور في الوثائق الداعمة لتقارير التقييم، مما يؤثر سلبًا على مصداقيتها وموثوقيتها. ويُعد التوثيق الشامل والدقيق عنصرًا أساسيًا لضمان جودة التقارير و استيفائها للمعايير المهنية. وتتمثل تلك الاخطاء في:
- عدم تقديم جميع الوثائق اللازمة لدعم التقييم، مثل العقود والمستندات القانونية وتفاصيل الملكية سجلات الصيانة للأصل.
- عدم توضيح الافتراضات والطرق المستخدمة بشكل كاف، مثل عدم ذكر أساليب التقييم المختارة أو سبب اختيارها، وغياب الشفافية حول الافتراضات المالية أو السوقية المستخدمة.
- عدم الاحتفاظ بسجلات منظمة لحفظ المعلومات مما يعرضها للتلف أو صعوبة الوصول إليها.
- عدم الحصول على التوقيعات مثل توقيع المقيم أو الموافقات المطلوبة.
- عدم تسجيل أو توثيق بيانات التواصل مع العملاء أثناء التقييم
- عدم توضيح استقلالية المقيم، مثل غياب تحديد العميل أو المستخدمين المستهدفين بدقة، وعدم توقيع المقيم المعتمد أو ذكر رقم الترخيص على التقرير.
- ذكر تاريخ التقرير فقط دون الإشارة إلى تاريخ التقييم أو تاريخ المعاينة، مع غياب التمييز بين تاريخ التقييم وتاريخ إصدار التقرير أو تاريخ بدء الأعمال.
الأخطاء التفسيرية:
هي الأخطاء التي تنشأ أثناء تفسير البيانات المالية والتحليلية للأصول، مما قد ينتج عنه تقارير تقييم غير دقيقة وقرارات مالية واستثمارية غير مستندة إلى حقائق موثوقة.
- تفسير غير دقيق للنتائج المالية، والتوقعات غير الواقعية أو عدم التمييز بين التأثيرات المؤقتة والدائمة.
- تعميم النتائج باستخدام بيانات محدودة أو تطبيق نتائج قطاع معين على قطاعات أخرى.
- الاعتماد المفرط على النماذج المالية دون مراعاة القيود والافتراضات الواقعية.
- استنتاج القيمة دون تقديم تفسير أو دعم كافٍ للأسباب التي أدت إلى هذا الاستنتاج.
- تقديم تحليلات غير مدعومة بتفسير منطقي كاف أو غير مبررة بشكل مناسب.
معالجة أخطاء التقييم هي أمر ضروري لتحسين جودة تقارير التقييم هي أمر مهم لضمان صحة ومصداقية التقييم، وعند إهمال تلك المعالجة قد يؤثر بالسلب على القرارات المالية والاستثمارية.
اختيارك للمقيم العقاري المعتمد هو سببًا آخر يساهم في جودة التقييم، وتعد عائن للتقييم العقاري واحدة من أهم شركات التقييم العقاري بالرياض، ولها خبرة طويلة في مجال تقييم العقارات ومعتمدة من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
ختامًا:
دقة التقييم العقاري ليست رفاهية، بل أساس لاتخاذ قرارات استثمارية ومالية سليمة. تفادي الأخطاء المهنية والتأكد من الاعتماد على مقيم عقاري معتمد يضمن لك تقريرًا موثقًا وموثوقًا يعكس القيمة الحقيقية لعقارك. وإذا كنت تبحث عن خبرة ومعايير مهنية عالية، فإن عائن للتقييم العقاري من أبرز شركات التقييم العقاري بالرياض المعتمدة من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، حيث نضع بين يديك المعرفة والخبرة لضمان تقييم عادل ودقيق يدعم نجاحك الاستثماري.