تقييم العقارات هو حجر الأساس في اتخاذ قرارات الاستثمار العقاري، سواءً كانت تلك العقارات مخصصة للسكن أو للنشاط التجاري. وعلى الرغم من أن الهدف الأساسي للتقييم واحد وهو تحديد القيمة السوقية العادلة إلا أن الأمر يختلف بين العقارات التجارية والسكنية. في هذا المقال، سنتعرف أكثر على العقارات السكنية والتجارية، مع عرض أساليب التقييم في كل نوع.
ما هي العقارات السكنية؟
العقار السكني هو العقار المُخصص للإقامة والمعيشة، سواء بشكل دائم أو مؤقت. الهدف الأساسي من امتلاك هذا النوع من العقارات هو توفير بيئة سكنية مريحة للأفراد أو العائلات. ويمكن أن يتم استخدام العقار السكني للسكن الشخصي أو كأصل استثماري من خلال التأجير، لكنه في الغالب لا يُنظر إليه كمصدر دخل رئيسي مثل العقارات التجارية.
هناك العديد من انواع العقارات السكنية مثل الشقق السكنية، الفلل، الشقق الفندقية وغيرها من انواع العقار السكنية والتي تختلف حسب تفضيلات الأفراد لكن هناك عدة عوامل مهمة أثناء التقييم من أهمها الموقع، المرافق، حالة العقار وغيرها من العوامل التي تؤثر على التقييم.
ما هي العقارات التجارية؟
العقار التجاري هو كل عقار يُستخدم لغرض تجاري أو استثماري، لتحقيق دخل أو عائد مالي. يُنظر إلى هذا النوع من العقارات كأصل منتج للدخل، وتُقيم أهميته بناءً على قدرة العقار على توليد تدفقات نقدية مستقرة ومستدامة. ومن أهم انواع العقارات التجارية والمكاتب الإدارية، المحال التجارية، الفنادق، المخازن وغيرها.
ما هي أساليب التقييم العقاري؟
تُستخدم عدة طرق لتقييم جميع انواع العقارات، ويُحدد اختيار الطريقة بناءً على طبيعة العقار والغرض من التقييم ويمكن استخدام أسلوب واحد أو أكثر خلال التقييم وتشمل تلك الأساليب:
- أسلوب المقارنة: يُستخدم بشكل واسع في تقييم العقارات السكنية، حيث يتم مقارنة العقار المستهدف بعقارات مماثلة تم بيعها في نفس المنطقة مؤخرًا. هذا الأسلوب يعتمد على مبدأ “القيمة السوقية” بناءً على ما دفعه المشترون الفعليون.
- أسلوب التكلفة: يُستخدم عندما يكون العقار جديدًا أو فريدًا في تصميمه، بحيث يتم حساب تكلفة إعادة بناء العقار مخصومًا منها نسبة الاستهلاك أو التدهور. يُستخدم هذا الأسلوب بشكل شائع في تقييم المدارس، المستشفيات، أو المباني ذات الطابع الخاص.
- أسلوب الدخل: وهو الأسلوب الأكثر أهمية في العقارات التجارية. يتم احتساب صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار، ثم يُستخدم معامل الرسملة لحساب القيمة النهائية. يعتمد هذا الأسلوب على التحليل المالي ومؤشرات الأداء، ويتطلب خبرة عالية في قراءة البيانات المالية والاقتصادية.
العوامل المؤثرة في تقييم العقارات السكنية والتجارية
رغم أن عملية التقييم تعتمد في كلا النوعين على مبادئ تحليلية مشابهة، إلا أن العوامل المؤثرة تختلف من حيث الأولوية والتأثير. فيما يلي تفصيل لأهم هذه العوامل:
- الاستخدام:
في العقارات التجارية، الاستخدام يُعد من أهم محددات القيمة، إذ أن نوع النشاط الذي يمكن ممارسته في العقار، والطلب على هذا النشاط في السوق المحلي، يؤثران مباشرة في سعر العقار. فالعقار المستخدم كمكتب إداري في منطقة أعمال رئيسية يختلف تمامًا في قيمته عن عقار صناعي في منطقة بعيدة.
أما في العقارات السكنية، فإن الاستخدام يرتبط بالراحة السكنية، وعدد الغرف، والمساحة الداخلية، والتوزيع المعماري، وهي أمور تؤثر على قرار الشراء أو الإيجار.
- الدخل المتوقع:
العقار التجاري يتم تقييمه بشكل أساسي بناءً على الدخل الذي يمكن أن يُدره، سواء من الإيجار أو من التشغيل المباشر مثل الفنادق أو المتاجر الكبرى. ويتم الأخذ بعين الاعتبار التدفقات النقدية المستقبلية، ونسبة الإشغال، والنفقات التشغيلية، والعائد على الاستثمار.
أما في العقارات السكنية، وعلى الرغم من إمكانية تحقيق دخل من الإيجار، فإن الدخل لا يُعد العامل الأساسي في التقييم. بل تعتمد التقديرات أكثر على قيمة السوق، والطلب في المنطقة، وظروف العرض.
- الموقع
الموقع يُعد عاملاً مشتركًا بين النوعين، لكنه يُقيم بطريقة مختلفة. في العقارات التجارية، يُنظر إلى الموقع من حيث سهولة الوصول للعملاء، القرب من المراكز التجارية والمرافق العامة، ومدى وضوح الموقع على الشوارع الرئيسية.
بينما في العقارات السكنية، فإن الموقع المثالي هو القريب من المدارس الجيدة، والمستشفيات، والمرافق الأساسية مثل المتاجر والحدائق. جودة الحياة والأمان من أبرز العوامل التي ترفع من قيمة العقار السكني.
- حالة العقار
في العقارات التجارية، يتم التركيز على البنية التحتية، وملاءمة العقار للأنشطة المختلفة، وسهولة التوسعة أو التعديل. عمر المبنى، وجود التراخيص، والتقنيات المستخدمة في البناء كلها تؤثر على التقييم.
أما في العقارات السكنية، فيتم النظر إلى جودة التشطيبات، حالة الصيانة، الجدران، الأرضيات، المرافق الداخلية مثل الكهرباء والسباكة، وكل ما له علاقة بالمعيشة اليومية.
- الاقتصاد
تتأثر العقارات التجارية تجاه التغيرات الاقتصادية. حيث أن ارتفاع أسعار الفائدة، انخفاض النمو الاقتصادي، وارتفاع معدلات البطالة، يمكن أن تؤدي إلى انخفاض في الطلب على الإيجارات التجارية وبالتالي تراجع في القيمة السوقية.
أما العقارات السكنية، فرغم تأثرها أيضًا بالظروف الاقتصادية، فإنها عادة ما تتسم بالاستقرار النسبي بسبب ارتباطها بالاحتياج الأساسي للسكن، مما يجعلها أقل تقلبًا.
في الختام
يمكننا القول أن الفرق بين تقييم العقارات السكنية والتجارية ليس مجرد اختلاف في الأرقام، بل هو اختلاف في المنهجية، والغرض، والعوامل المؤثرة. فالعقار السكني يُركز على الراحة المعيشية والقيمة السوقية، بينما يُنظر إلى العقار التجاري كأصل استثماري يجب أن يُحقق دخلًا مستمرًا.
ولهذا، فإن الاستعانة بخبير تقييم معتمد وذو خبرة في نوع العقار المستهدف، ليست رفاهية بل ضرورة. تواصل الآن مع شركة عائن للتقييم العقاري وقيم عقارك باحترافية عالية.