التقييم العقاري هو الخريطة التي تُرشد المستثمر ماذا لو كانت تلك الخريطة بها بعض الأخطاء؟ وما هي تبعات تلك الأخطاء في السوق العقاري؟ هناك بعض الأخطاء التي يقع في مقيم عقاري أثناء تقييمه وهي بالطبع تؤثر تأثيرًا بالغًا عند البيع والشراء وعند أي غرض يتطلب تقرير التقييم العقاري، فما يلي سنوضح بعض الأخطاء الشائعة التي قد يقع فيها المقيم العقاري أثناء التقييم.
ما هي أبرز الأخطاء الشائعة في التقييم العقاري؟
تعد الأخطاء الشائعة في التقييم العقاري تؤثر على دقة قيمة العقار، بالإضافة لكونها تؤثر على السوق العقاري بصفة عامة ومن أبرز تلك الأخطاء التي يقع بها مقيم عقاري:
- أخطاء في عوامل التقييم: التقييم العقاري يعتمد على عدة عوامل تؤثر في القيمة السوقية للعقار لذا إذا كان هناك خطئًا في البيانات المدخلة وكانت المعلومات غير دقيقة مثل مواصفات العقار أو اعتمد المقيم العقاري على بيانات للسوق غير محدثة أو لم ينتبه لبعض العوامل بالعقار مثل الصيانة الدورية وجودة البناء كل ذلك قد يؤثر في التقييم ويقود لنتائج خاطئة في تقرير التقييم العقاري
- أساليب التقييم: تتعدد طرق التقييم العقاري بين أساليب التكلفة والمقارنة والدخل، لذا يجب اختيار الأسلوب المناسب الخاص بنوع كل عقار، فلا يصح على سبيل المثال استخدام أسلوب الدخل لعقار سكني فذلك يؤدي تقييم عقاري غير دقيق
- تحيز التقييم: وذلك عندما يتأثر مقيم عقاري بعوامل خارجية أو شخصية تؤثر على تقييمه للعقار، مثل رغبته في إتمام صفقة بسرعة دون التحقق جيدًا من البيانات والعوامل المدخله أو الظروف الاقتصادية، مما يؤدي إلى تحيز في التقييم
- إغفال الظروف السوقية: يمر السوق العقاري بالعديد من المتغيرات، وذلك يؤثر على التقيم خاصة مع تأثر الأسعار بعوامل مثل العرض والطلب، والظروف الاقتصادية، والتغيرات السياسية الحكومية، وإذا أهمل المقيم العقاري هذه العوامل فقد يخطئ في تقدير قيمة العقار ويؤدي إلى تقرير تقييم عقاري غير دقيق
- مواصفات العقار الخاصة: لكل عقار مواصفات خاصة مثل جودة البناء وتوافر المرافق، والبيئة المحيطة التي تشمل الخدمات الخاصة في منطقة العقار مثل المستشفيات والمصالح الحكومية، لذا عند تجاهل المقيم هذه الخصائص، قد يفشل في تقديم تقدير عادل،، لذا عليه دراسة جميع تلك الخصائص بدقة لعرض القيمة الحقيقية للعقار
- التحليل الخاطئ: حتى مع توفر بيانات صحيحة قد يخطئ المقيم في تحليلها وتفسيرها، وذلك يؤثر على التقييم النهائي.
- أخطاء في تقرير التقييم العقاري: هناك شروط ومعايير محددة لكتابة تقرير تقييم عقاري وذلك وفق ما نصت عليه المادة (الثامنة والعشرون/١٦) من اللائحة التنفيذية لنظام المقيمين المعتمدين الصادرة بالقرار الوزاري رقم ١٠٧ الصادر بتاريخ ١٤٤٥/١/٢٨هــ ، على وجوب التزام المقيم المعتمد الحاصل على رخصة مزاولة المهنة على الالتزام بالحد الأدنى الوارد تقديم نموذج تقرير التقييم وعقد خدمات التقييم وذلك وفقًا لما أعدته معايير الهيئة العامة للمقيمين السعوديين، لذا قد يقوم المقيم العقاري ببعض الأخطاء التي تؤثر في دقة تقرير التقييم العقاري
- التطوير العقاري: ربما يكون هناك تحسينات مستقبلية مخطط لها في المنطقة، مثل مشاريع البنية التحتية أو التطويرات التجارية، وهي تؤثر بشكل كبير على القيمة، لذا يجب أخذ هذه التحسينات في الاعتبار لإعطاء تقييم عادل
تعد تلك من أبرز الأخطاء الشائعة في تقرير التقييم العقاري وهي تؤثر بشكل مباشر سواء على قيمة العقار الحقيقية أو على السوق العقاري بصفة عامة لذا يجب على مقيم عقاري الإلتزام بالمعايير أثناء التقييم
كيف يمكن تجنب أخطاء التقييم العقاري؟
يجب على المقيم العقاري تجنب الوقوع في تلك الأخطاء للوصول لأعلى مستوى من الكفاءة وذلك من خلال:
- تحديث مستمر للبيانات: يجب أن يطلع مقيم عقاري على كل البيانات والأساليب ومتابعة السوق العقاري ولا يكتفي فقط بالمعلومات الواردة من العميل بل عليه التحقق منها بنفسه
- اتباع الأساليب: تتنوع أساليب التقييم العقاري وفقًا للمعايير لذا يجب على المقيم العقاري تلك الأساليب للحصول على تقييم دقيق
- التحليل: من المهم دراسة جميع مواصفات العقار والسوق والبيئة المحيطة وتحليلها بدقة لإعطاء أفضل تقييم
- الموضوعية: يجب أن يبتعد المقيم العقاري عن التحيز الشخصي ويقوم بالتقييم بناء على البيانات الدقيقة التي حصل عليها
- استخدام التكنولوجيا: تتطور التكنولوجيا كل يوم خاصة في السوق العقاري لذا يجب على المقيم الاستعانة بها واستخدام أدوات وتقنيات حديثة لتحليل البيانات وتقديم تقديرات دقيقة
- التدريب المستمر: من الأشياء الضرورية أن يقوم المقيم العقاري بالتدريب والتطوير والتأهيل الشخصي للتوافق مع التقدم في سوق العقارات للتأكد من أن لديهم أفضل المهارات والبيانات اللازمة للحصول على التقييم الدقيق
تؤثر الأخطاء الشائعة في التقييم العقاري لذا يجب على مقيم عقاري اتباع المعايير والتدريب المستمر والبحث دومًا على البيانات الصحيحة للوصول لتقييم صحيح
تعد أخطاء التقييم العقاري تحدي كبير فهي تحمل عواقب وخيمة على جميع الأطراف بالإضافة لتأثر السوق العقاري بها، لذا يمكن تجنبها من خلال إتباع بعض الإجراءات الاحترازية فيجب اختيار مقيم عقاري مؤهل ذو خبرة، لذا إذا كنت بحاجة مقيم عقاري معتمد لا تتردد في التواصل مع شركة عائن للتقييم العقاري حيث لها خبرة في التقييم العقاري وتغطي أنحاء المملكة، بالإضافة لكونها معتمدة من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين والمعهد الملكي للمساحين القانونيين، تواصل معنا واحصل على تقييم دقيق.
الأسئلة الشائعة:
- كيف أعرف أن التقييم العقاري صحيح؟
في البداية يتم اختيار مقيم عقاري معتمد له خبرة في تقييم العقارات، ويجب تقديم كافة المعلومات الممكنة حول العقار، ويجب أن يقوم المقيم العقاري بزيارة ميدانية لموقع العقار، ويقوم بتقييم العقار وفقًا للمعايير والأساليب المعتمدة
- هل يمكن أن يكون لعقار قيمتين؟
من الممكن أن يكون هناك اختلافات بين القيمة السوقية الحقيقية للعقار السعر الحقيقي الذي يتم دفعه وذلك حسب عدة عوامل مثل الاتفاقات بين البائع والمشتري
- ما هي وظيفة المقيم العقاري؟
تشمل المهام الرئيسية للمقيم العقاري ما يلي
- تقديم المشورة للعملاء عن قيمة العقارات، وتحديد حالة الأصول وجودتها
- تحديد قيمة العقار، ودراسة الإهلاك للأصول، تكاليف الاستبدال وقيمة العقارات المماثلة
- معاينة الممتلكات العقارية لتقييم الحالة والمساحة والإنشاء والتصميم الفني
- مراجعة اللوائح الداخلية للتقسيم وقوانين البناء لتحديد الآثار المترتبة على الممتلكات العقارية المقيَّمة
- دراسة ومقارنة العقارات وتطبيق وحدات مقارنة مناسبة مثل موقع العقار وحالته ومواصفاته وحالة السوق