عملية تقييم العقار بشكل دقيق ومحترف يتم بتعاون عدة متخصصين معًا. حيث أن تحديد قيمة العقار يحتاج إلى جمع الكثير من المعلومات الدقيقة فتتمثل مرحلة ما قبل التقييم في عملية البحث والتقصّي عن المعلومات وعمل المعاينة الميدانية للعقار لتوفير مدخلات التقرير بشكل دقيق و واضح مما يساهم في تحديد القيمة واختيار أساس التقييم بشكل متقن.
في مقال اليوم سنتناول أهم التفاصيل عن المعاينة العقارية الميدانية الاختلافات والتشابهات بينها وبين عملية تقييم العقار وإصدار التقرير.
ما هو التقييم العقاري؟
يعرف التقييم العقاري على أنه عملية تحديد القيمة أو مجموعة الإجراءات التي يتبعها المقيّم العقاري لتحديد وتقديـر قيمـة العقار في سوق العقارات من خلال تطبيـق معاييـر التقييـم الدوليـة. سواء كان ذلك للعقارات التجارية أو العقارات السكنية أو الأراضي.
ويتم من خلال فرد يعمل في التقييم العقاري أو مجموعة من الأفراد أو شركة تقييم عقاري محترفة مثل عائن للتقييم العقاري التي تمتلك المؤهلات والقدرة والخبرة اللازمة لتنفيذ التقييـم وتتبع المعايير العالمية بطريقـة مختصة و موضوعية وغير متحيزة.
ماهي المعاينة العقارية؟
هي عملية البحث والتقصي عن معلومات العقار وحالته وتتم بطرق مختلفة، أحد الطرق هي الحصول على قاعدة البيانات المتوفرة عن سوق العقارات الذي يتم البحث والتقييم فيه، وهناك نوع آخر وهو المعاينة الميدانية وتتم بشكل ميداني من خلال زيارة فرد متخصص للعقار ومعاينته بصريًا لتدوين المعلومات بشكل موثوق. وكذلك تجميع المعلومات والبيانات عن سوق العقارات ليتم ضمها ضمن المدخلات الموثوقة في التقرير التي يتم تحديد القيمة بناء عليها. كما أن نوع العقار يمثل عامل مهم لتحديد إجراءات المعاينة.
على سبيل المثال معاينة العقارات السكنية تهتم بتحديد جودة التشطيبات وغيرها من العوامل الداخلية التي تؤثر على معيشة المالك. أما معاينة العقار التجاري تستهدف بشكل أكبر معرفة مستوى نشاط الموقع وكذلك التحقق من مدى تلبية العقار لاحتياجات النشاط التجاري المحتمل مثل وجود مداخل منفصلة ومواقف للسيارات.
وتنقسم المعاينة العقارية الميدانية إلى نوعين رئيسين هما المعاينة الداخلية للعقار، والمعاينة الخارجية للعقار.
ويمكن ترتيب إجراءات عملية المعاينة للعقارات في الأمور التالية:
- تحديد نطاق العمل وجمع المستندات والوثائق الخاصة بملكية العقار وأي حقوق ترتبط به.
- الحصول على معلومات عن مساحة وخصائص الموقع.
- التأكد من مواصفات العقار وحالته.
- البحث في طبيعة الخدمات المتاحة للعقار، ومواصفاتها، وكفايتها.
- التحقق من وجود أي معلومات عن حالة الأرض والتربة إذا كان التقييم سيتم على الأراضي.
- تحديد المخاطر والعوامل البيئية الفعلية أو المحتملة التي قد تؤثر على العقار.
- التأكد من التصاريح أو القيود القانونية المفروضة على استخدام العقار والمباني، وأي تغييرات متوقعة أو محتملة في هذه التصاريح.
معاينة العقار داخليًا:
من خلال زيارة العقار وفحصه بشكل مباشر. فيتم ملاحظة حالة العقار من الداخل، وتحديد:
- التشطيبات والمواد المستخدمة: بتقييم جودة التشطيبات الداخلية والمواد المستخدمة في البناء، مثل الأرضيات، والجدران، والسقف.
- التهوية والإضاءة: يتم التحقق من جودة التهوية وتوزيع الإضاءة الطبيعية في العقار.
- المساحات والتقسيمات: يتم تقييم مساحات الغرف والتقسيمات الداخلية وكيفية استغلالها، كذلك إحصاء وتدوين عدد الغرف ومستوى تشطيبها والديكورات المتواجدة فيها.
- المرافق والخدمات: يتم التحقق من وجود المرافق اللازمة مثل الماء والكهرباء ونظام التدفئة والتبريد، وكيفية حالتها.
- يتم أيضًا تقييم الخدمات القريبة من العقار، مثل المواصلات والمدارس والمراكز التجارية.
- عيوب العقار: تحديد العيوب المتواجدة في العقار مثل التشققات في الجدران وتسريبات المياه والتأسيس الغير مناسب حيث ستمثل تكاليف إضافية من حيث الصيانة.
معاينة العقار خارجيًا:
عملية فحص العقار من الخارج للحصول على صورة شاملة عن حالته من خلال توضيح:
- حالة واجهة العقار: فحص حالة الواجهة الخارجية للعقار، بما في ذلك الطلاء، والنوافذ، والأبواب، والسقف، وأي تشققات أو تلف ظاهر.
- الموقع والحوش: يتم تقييم موقع العقار وحجم الحوش، ومدى تأثير ذلك على قيمة العقار.
- المرافق والخدمات: يتم أيضًا تقييم الخدمات القريبة من العقار، مثل المواصلات والمدارس والمراكز التجارية.
أهم الاختلافات والتشابهات بين عملية المعاينة والتقييم العقاري:
تشترك عملية المعاينة والتقييم العقاري في الهدف الرئيسي الذي هو تحديد قيمة العقار، ولكنهما يختلفان في الطرق التي يتم بها تحقيق هذا الهدف. إليك مقارنة بينهما:
الغرض:
المعاينة: تهدف المعاينة إلى الوقوف على حالة العقار وتحديد مميزاته وعيوبه بشكل مباشر.
التقييم العقاري: يهدف التقييم العقاري إلى تحديد القيمة العادلة للعقار بناءً على المعلومات المتوفرة والتحليلات اللازمة.
التفاصيل والدقة:
المعاينة: تتطلب المعاينة تفاصيل دقيقة حول حالة العقار من الداخل والخارج.
التقييم العقاري: يتطلب التقييم العقاري تحليلات دقيقة للبيانات المتاحة ومقارنتها بالسوق المحلي.
المدى الزمني:
المعاينة: يمكن أن تكون المعاينة عملية زمنية قصيرة تتم في يوم واحد.
التقييم العقاري: قد يستغرق التقييم العقاري وقتًا أطول حيث يتطلب تحليل شامل للبيانات والمعلومات.
المهارات المطلوبة:
المعاينة: تتطلب المعاينة مهارات فنية لتقييم حالة العقار وتحديد مميزاته وعيوبه.
التقييم العقاري: يتطلب التقييم العقاري مهارات تحليلية واقتصادية لتحديد القيمة العادلة للعقار.
النتيجة:
المعاينة: تنتج المعاينة عن تقرير يصف حالة العقار ومميزاته وعيوبه.
التقييم العقاري: ينتج التقييم العقاري عن تقرير يحدد القيمة العادلة للعقار بناءً على التحليلات الاقتصادية والسوقية.
وللحصول على تقييم عقاري دقيق وعادل، عليك بالتعامل مع شركة تقييم عقاري محترفة على اطلاع بأهم مستجدات السوق ومتابعة كافة المعايير الدولية والتحديثات التي تطرأ عليها لتقدير القيمة بشكل سليم. استعن بعائن للتقييم العقاري واستفد بخبرات أهم المقيمين العقاريين المعتمدين من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
باختصار، يمثل التقييم العقاري مرحلة تالية للمعاينة، حيث يتم تحليل المعلومات المتاحة بعمق لتحديد القيمة العادلة للعقار، بينما تعتبر المعاينة جزءًا من عملية التقييم يتم فيه تحديد حالة العقار بشكل مباشر.