تُعدّ عملية نزع الملكية من الإجراءات الاستثنائية التي يلجأ إليها الدولة لأسباب تتعلق بالمصلحة العامة، لأغراضٍ عامة مثل تطوير البنية التحتية، أو التجديد العمراني، أو حماية البيئة. وذلك مقابل تعويض عادل يُمنح للمالكين المتضررين. ولتحديد قيمة التعويض العادل، ولضمان العدالة والشفافية، يتم تقييم العقار بغرض نزع الملكية بشكل دقيق وموضوعي. في هذا المقال نوضح مفاهيم عن نزع الملكية والقوانين المتعلقة بها والجانب الخاص بالتقييم العقاري.
ما هو نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة؟
هو قانون يحدد قواعد نزع ملكية العقارات الخاصة من قبل الحكومة لأغراض عامة مثل بناء الطرق أو المدارس أو المستشفيات. يهدف القانون إلى ضمان حصول أصحاب العقارات على تعويض عادل مقابل ممتلكاتهم.
تم تنفيذ نظام نزع الملكية في جدة بهدف إعادة هيكلة وتطوير المناطق العشوائية والمناطق المحددة للهدم، وذلك لتتوافق مع رؤية المملكة 2030. هذا الإجراء يهدف إلى تحقيق تنمية مستدامة للمجتمعات في مناطق المشاريع التنموية، ورفع مستوى المعيشة للمواطنين، وبناء مستقبل مزدهر وفقًا للأنظمة المحلية والمعايير الدولية.
وتم ذلك من خلال التعاون مع الشركاء الاستراتيجيين من القطاعات الحكومية والخاصة والمنظمات غير الربحية، حيث تم وضع معايير شاملة للتنمية المجتمعية تولي اهتماماً بحقوق الإنسان قبل كل شيء، وتسعى لتحقيق حياة كريمة وبيئة مستقرة.
ما هي أهم أحكام القانون؟
- الحصول على موافقة ملكية: لا يمكن نزع ملكية أي عقار إلا بعد الحصول على موافقة ملكية من قبل الملك.
- التعويض العادل: يتم تحديد تعويض عادل لأصحاب العقارات بناءً على قيمة العقار واحتياجات المالك.
- حق التظلم: يحق لأصحاب العقارات التظلم من قرارات نزع الملكية أمام لجنة مختصة.
- إجراءات نزع الملكية: يحدد القانون خطوات محددة يجب اتباعها لنزع ملكية العقارات، بما في ذلك إخطار المالك وتقييم العقار ودفع التعويض.
ما هي الفوائد المترتبة على تطبيق القانون؟
- ضمان حصول أصحاب العقارات على تعويض عادل
- حماية حقوق أصحاب العقارات
- ضمان تنفيذ المشاريع العامة بكفاءة
لتحديد وتقدير قيمة التعويض وتقييم العقار بغرض نزع الملكية يتم تكوين لجنة لمعاينة وبحث قيمة العقار وتتكون اللجنة من سبعة أعضاء:
- الجهة صاحبة المشروع
- مندوب من وزارة العدل.
- مندوب من وزارة الشؤون البلدية والقروية.
- مندوب من وزارة الداخلية.
- مندوب من وزارة المالية.
- اثنان من أعضاء الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
ويشترط أن يكون المقيّم العقاري مزاول للمهنة لمدة 3 سنوات على الأقل. كما أن يكون لديه خبرة في تقييم نوع العقار الذي ستتم نزع ملكيته.
ما هو التقييم العقاري بغرض نزع ملكية العقارات؟
يُعرف التقييم العقاري بغرض نزع الملكية بأنه عملية تقدير قيمة العقار المُراد نزعه، وذلك بهدف تحديد التعويض العادل الذي يستحقه مالكه.
أهمية التقييم العقاري:
- ضمان العدالة: يضمن التقييم العادل حصول المالك على تعويض عادل يُساعده على شراء عقار بديل بنفس القيمة.
- الحفاظ على الحقوق: يحمي التقييم حقوق المالك ويُساعده على التفاوض بشكل فعال مع الجهة المُنْفذة لنزع الملكية.
- الحد من النزاعات: يُساعد التقييم الموضوعي على تقليل الخلافات بين المالك والجهات المُنْفذة، وبالتالي تسريع عملية نزع الملكية.
مراحل التقييم العقاري:
- جمع البيانات: يتم جمع كافة المعلومات المتعلقة بالعقار، بما في ذلك موقعه، وحجمه، وخصائصه، وحالته، وسعر العقارات المماثلة في المنطقة.
- تحليل البيانات: يتم تحليل البيانات المُجمّعة باستخدام نماذج وأساليب التقييم العقاري المختلفة.
- تحديد القيمة: يتم تحديد قيمة العقار بناءً على تحليل البيانات، مع مراعاة جميع العوامل المؤثرة على القيمة.
- تحرير تقرير التقييم: يتم تحرير تقرير شامل يُوضح خطوات التقييم، والأساليب المُستخدمة، والقيمة المُحددة للعقار.
عوامل تؤثر على قيمة العقار المُراد نزعه:
- موقع العقار: يُعدّ موقع العقار من أهم العوامل المؤثرة على قيمته، حيث تُعدّ المواقع القريبة من المرافق والخدمات ذات قيمة أعلى.
- حجم العقار: تُؤثّر مساحة العقار على قيمته، حيث تكون العقارات الأكبر مساحة ذات قيمة أعلى.
- خصائص العقار: تُؤثّر خصائص العقار مثل عمره، وحالته، وتشطيباته، على قيمته.
- سعر العقارات المماثلة: يتم مقارنة سعر العقار المُراد نزعه بسعر العقارات المماثلة في المنطقة لتحديد قيمته العادلة.
تُعدّ عملية التقييم العقاري بغرض نزع الملكية عملية هامة تضمن حصول المالكين على تعويض عادل يُساعدهم على تجاوز آثار نزع الملكية.