كيف يتم تقييم العقار؟ رُبما توارد ذلك السؤال في ذهنك، في السوق العقاري الأسعار ليست مجرد أرقام، بل هي نتيجة تقييم عقاري دقيق معتمد على العديد من الأساليب، وأسلوب السوق هو واحد من أكثر الأساليب موثوقة في عملية تقييم العقارات، في هذا المقال سنتعرف على أسلوب السوق وما هي أهم مبادئه.
ماذا يعني التقييم العقاري؟
التقييم العقاري هو عملية تحديد قيمة السوقية لعقار معين في فترة زمنية محددة، ويتم ذلك عن طريق شركة تقييم عقاري أو مقيم عقاري معتمد من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، ويتم التقييم بناء على العديد من العوامل منها الموقع، حالة العقار، العوامل الاقتصادية، المناطق المحيطة وغيرها، يستخدم المقيم واحدًا أو أكثر من أساليب التقييم العقاري، أسلوب السوق، أسلوب الدخل، أسلوب التكلفة.
وتعد عملية التقييم العقاري مهمة للبائع والمشتري والمستثمر، حيث تساعدهم على معرفة القيمة الحقيقية للعقار، وتجنب المخاطر المالية الناتجة عن التقديرات غير الدقيقة، كما يساهم التقييم في زيادة الثقة في السوق العقاري، ويساعد الجهات التمويلية والبنوك في اتخاذ قرارات صائبة عند منح التمويل العقاري.
ما هو نهج أسلوب السوق؟
يعرف أسلوب السوق على أنه أسلوب يعتمد على مقارنة الأصل العقاري المراد تقييمه مع عقارات مشابهه، تتوفر عنها بيانات سعرية دقيقة، وبذلك يتم استنتاج القيمة السوقية من خلال مقارنة خصائصه ومزاياه بالبدائل المتاحة في السوق، سواء كانت مباعة، مؤجرة، أو معروضة للبيع أو التأجير، وهناك عنصريين أساسين لتطبيق أسلوب السوق في تقييم العقارات:
- قابلية المقارنة: حيث أن العقارات ليست متشابهة تمامًا، ولذا يجب مراعاة اختلافات الموقع، الحالة العامة، الخصائص القانونية والاقتصادية.
- توافر المعلومات السعرية: أي وجود بيانات دقيقة حول أسعار العقارات المقارنة لتحديد القيمة السوقية بدقة.
ويعتمد أسلوب السوق في التقييم العقاري على مجموعة من المبادئ التي تضمن دقة وموضوعية النتائج، ومن أهمها:
- مبدأ الاستبدال: يفترض هذا المبدأ أن المشتري لن يدفع أكثر من تكلفة الحصول على عقار بديل مماثل من حيث المنفعة والاستخدام، مع الأخذ في الاعتبار عدم وجود تأخير زمني.
- مبدأ التكلفة: يرتبط مبدأ الاستبدال بمبدأ التكلفة، حيث تتم مقارنة تكلفة إنشاء عقار مشابه مع العقار المراد تقييمه، ثم يتم تعديل القيمة بناءً على أوجه الاختلاف بينهما.
- مبدأ التوازن (العرض والطلب): الأسعار في السوق العقاري تتحدد بناءً على المنافسة بين العرض والطلب. تكون الأسعار مستقرة عندما يتساوى الطلب مع المعروض، لكن قد تحدث تقلبات بسبب عوامل مثل: التغيرات السكانية، مستوى الدخل، معدلات التوظيف، أو تكاليف التمويل والبناء.
- مبدأ توقع الفوائد المستقبلية: يركز هذا المبدأ على المنافع الاقتصادية المستقبلية التي سيجنيها مالك العقار، خاصة في العقارات التجارية أو الاستثمارية، مثل المكاتب والمتاجر. حيث تُحتسب القيمة الحالية للعوائد المتوقعة من العقار.
لكي يتمكن مقيم عقاري معتمد أو شركة تقييم عقاري مثل عائن للتقييم العقاري، من الوصول إلى قيمة دقيقة وموثوقة للعقار باستخدام أسلوب السوق، يتم اتباع سلسلة من الخطوات، وهي:
- تحديد فترة زمنية مناسبة: يختار المقيم الإطار الزمني الذي يعكس ظروف السوق الحالية، بحيث تكون البيانات المستخدمة مرتبطة بأحدث المعاملات العقارية، لأن تغيرات السوق السريعة قد تؤثر بشكل مباشر على دقة النتائج.
- تحديد السوق العقاري: يشمل تعريف المنطقة أو القطاع العقاري المستهدف، مثل حي معين، مجموعة أحياء، أو حتى مدينة أو إقليم كامل. الهدف هو تحديد البيئة السوقية التي يمكن من خلالها دراسة العرض والطلب على العقارات المشابهة.
- دراسة تفاصيل العقار محل التقييم: في هذه المرحلة، يبدأ المقيم بجمع المعلومات الأساسية عن العقار، مثل: الموقع الجغرافي، نوع العقار (سكني أو تجاري)، حالته القانونية والمادية، بالإضافة إلى المساحة. هذه الخصائص تشكل الأساس الذي تتم مقارنته مع العقارات المماثلة.
- تحديد العوامل التي يجب تقييمها: يحدد المقيم عناصر المقارنة الأساسية التي تؤثر في القيمة، مثل: الموقع، المساحة، عمر المبنى، الحالة الإنشائية، والاستخدام. هذه العوامل تساعد على إجراء مقارنات دقيقة وموضوعية بين العقارات.
- جمع بيانات صفقات أو قوائم مقارنة: يعتمد نجاح التقييم على جودة البيانات، لذلك يتم جمع معلومات من مصادر متعددة مثل: المبيعات السابقة للعقارات المماثلة، قوائم العقارات المعروضة للبيع أو الإيجار، البيانات المتوفرة لدى الوسطاء العقاريين، بالإضافة إلى مقابلات مع المشترين والبائعين لفهم ظروف السوق الفعلية.
- التحقق من المقارنات: بعد جمع البيانات، يقوم المقيم ومراجعتها للتأكد من مصداقيتها وحداثتها، والتأكد من أن الصفقات أو القوائم المختارة تعكس ظروف السوق بشكل صحيح. هذا الإجراء يحد من تأثير البيانات غير الموثوقة أو غير الدقيقة.
- تحليل المقارنات وإجراء التعديلات: يتم تحويل الأسعار إلى وحدات قابلة للمقارنة، مثل: السعر لكل متر مربع للأراضي والشقق، أو السعر لكل وحدة سكنية للفيلات، أو السعر لكل غرفة للفنادق. بعد ذلك، يجري المقيم تعديلات تأخذ في الاعتبار الفروقات بين العقارات، مثل اختلاف الموقع، المساحة، الحالة الإنشائية، أو المزايا الإضافية مثل موقف سيارات أو إطلالة مميزة.
- استخراج القيمة النهائية: بعد التحليل وإجراء التعديلات، يتم التوصل إلى القيمة السوقية المرجحة للعقار محل التقييم، هذه القيمة تمثل السعر العادل المتوقع ضمن ظروف السوق الطبيعية، أي دون مؤثرات استثنائية أو ظروف غير معتادة.
- توثيق النتائج: في الخطوة الأخيرة، يقوم المقيم العقاري بتوثيق جميع البيانات والمصادر التي استند إليها، مع بيان درجة موثوقيتها وأي تحديات تواجه عملية التقييم. هذا التوثيق يعزز مصداقية التقرير ويجعله معتمدًا لدى الجهات التمويلية والهيئات الرسمية.
ويؤكد المعيار العقاري أن جودة المقارنات هي العامل الحاسم في دقة نتائج التقييم. فكلما كانت البيانات حديثة، دقيقة، مرتبطة بالعقار محل الدراسة، جاءت القيمة المستخلصة أقرب للواقع وأكثر مصداقية.
وختامًا، يعد أسلوب السوق من أهم الأساليب المستخدمة في التقييم العقاري، حيث أنه يعتمد على بيانات حقيقية لاستخراج القيمة الحقيقية ولا يقتصر الأمر على مجرد رقم، بل هي رؤية متكاملة تساعد البائع والمشتري والمستثمر على اتخاذ قرارات صحيحة بثقة أكبر.
وحتى تحصل على تقييم عقاري يعكس القيمة الفعلية لعقارك من المهم أن تستعين بخبراء معتمدين، في عائن للتقييم العقاري ستجد فريق من المقيمين العقاريين المعتمدين من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، يقدمون لك خدمات تقييم دقيقة وموثوقة تلبي احتياجاتك وتواكب متطلبات السوق، تواصل معنا الآن.