هل تساءلت يومًا ما الذي يجعل قيمة عقار ما أعلى من الآخر حتى لو كانا في نفس المنطقة؟ الجواب هو وجود أكثر من عامل يتحكم في تحديد قيمة العقار السوقية من حالة الصيانة إلى التصميم والمرافق والخدمات، كل تفصيلة صغيرة يمكن أن تحدث فرقًا، بالإضافة لعوامل أخرى مهمة مثل وضع السوق والظروف الإقتصادية، في هذا المقال سنوضح أهم العوامل المؤثرة عند تقييم العقار، وأيضًا العوامل التي تخفض قيمته.
ما هي العوامل المؤثرة على التقييم؟
لكل عقار قصته وظروفه الخاصة لذا يجب تقييم العقار بواسطة مقيم عقاري معتمد من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، حيث يقوم المقيم العقاري بدراسة تلك العوامل حتى يقوم بتحديد القيمة السوقية للعقار بدقة ومن أهم تلك العوامل:
- الموقع: يعد موقع العقار من أهم عوامل التقييم العقاري حيث أن العقارات القريبة من الخدمات الحكومية مثل المستشفيات، المدارس، المرافق وغيرها لها تأثير قوي على قيمة العقار فضلًا عن نوع المنطقة حيث أنها تؤثر أيضًا في التقييم فالمناطق السكنية الهادئة المحاطة بالخدمات تختلف قيمتها عن المناطق التجارية أو الصناعية.
- حالة العقار: هي الحالة التي عليها العقار من حيث العمر، مستوى الصيانة الدورية، والاصلاحات التي تُجرى في الوقت المناسب. فحتى العقارات القديمة التي تم الاعتناء بها بشكل جيد، مع إجراء الصيانة المستمرة والتحديثات اللازمة، يمكن أن تحتفظ بقيمتها السوقية أو حتى تزيد عليها. من أهم الأمور التي تؤثر في حالة العقار: الترميم المنتظم للسباكة والكهرباء، إصلاح أي تشققات في الجدران أو الأرضيات، تحديث الدهانات وواجهات المبنى، والحفاظ على مرافق العقار الأساسية كل هذه الإجراءات تجعل العقار أكثر جاذبية للمشترين أو المستأجرين، وتعكس الاهتمام والجدية في إدارة العقار، مما ينعكس إيجابيًا على قيمته في السوق.
- حجم العقار وتخطيطه: لا شك في أن مساحة العقار مهمة فهي تؤثر بشكل كبير في تحديد القيمة السوقية والسعر، وأيضًا لا يمكن إغفال دور التصميم الداخلي فهو لا يقل أهميته عن المساحة فهو يعكس طريقة توزيع الغرف والمساحات المفتوحة، ويؤثر على إحساس السكان بالراحة والوظيفية وذلك من خلال تصميم ذكي يتيح استغلال كل مساحة بشكل عملي وجمالي يزيد من قيمة العقار بشكل ملحوظ، سواء من ناحية الإضاءة الطبيعية، توزيع الغرف، أو اختيار المواد والخامات المستخدمة في الأرضيات والجدران.
- حالة سوق العقار: رغم أهمية حالة العقار، عُمره، موقعه، مساحته وتخطيطه إلا أنه يجب وضع حالة السوق العقاري في الاعتبار حيث يؤثر العرض والطلب على تقييم العقار وسعره، فعندما يزيد الطلب مع عدم توافر عقارات للبيع ترتفع الأسعار بشكل كبير، ويحدث ذلك خاصة في المُدن الكبرى أو المناطق القريبة من الخدمات الحكومية، لكن عندما يكون هناك زيادة في المعروض من العقارات أو تراجع الطلب تنخفض الأسعار وتقل قيمة العقار.
- العوامل القانونية: وهي تشمل التحقق من حقوق الملكية، رخص البناء، القيود القانونية على استخدام العقار، والامتثال للوائح التخطيط والبناء، لذلك يجب على أي مقيم عقاري النظر في تلك العوامل لضمان أن يكون العقار قانونيًا وسليمًا من الناحية النظامية، حيث أنه يؤثر على القيمة.
- اسعار الفائدة والتمويل العقاري: تُعتبر أسعار الفائدة من أهم العوامل التي تؤثر بشكل مباشر على حركة سوق العقارات، ليس محليًا فقط بل على المستوى العالمي، فحين تكون أسعار الفائدة منخفضة، تصبح القروض العقارية أكثر سهولة ومتاحة لعدد أكبر من الأفراد والمستثمرين، مما يزيد القدرة الشرائية والطلب على العقارات المختلفة، سواء السكنية أو التجارية، وبالتالي يؤدي ذلك إلى ارتفاع أسعارها بشكل طبيعي، أما في حالات ارتفاع أسعار الفائدة، فإن تكلفة التمويل تصبح أعلى، مما يقلل من رغبة الأفراد في الاقتراض، ويحد من القدرة على شراء العقارات، وبالتالي يقل الطلب وتراجع قيمة العقارات في السوق.
- السياسات الحكومية والتشريعات: تؤثر السياسات الحكومية والتشريعات على استقرار سوق العقارات وتنظيمه. برامج الإسكان المدعومة، تسهيلات التمويل، وحوافز شراء العقارات، تساعد في زيادة الطلب على العقارات، بينما فرض رسوم على الأراضي البيضاء أو قيود على البناء يؤثر في العرض، مما ينعكس مباشرة على الأسعار والقيمة السوقية للعقارات، كما أن سياسات فتح السوق أمام الاستثمارات الأجنبية تساهم بشكل كبير في زيادة المنافسة وتحفيز النمو العقاري، خاصة في المدن الكبيرة والمناطق المطورة، وتؤثر هذه السياسات على قرارات المستثمرين المحليين والدوليين، وتجعل العقارات في مناطق معينة أكثر جاذبية وبالتالي أكثر قيمة.
باختصار، تتداخل جميع هذه العوامل لتشكّل الصورة النهائية لقيمة العقار في السوق، بالتقييم الدقيق لا يعتمد على عنصر واحد بل على مزيج متكامل من الموقع، التصميم الداخلي، الحالة، القوانين، والسياسات الاقتصادية التي تحدد مدى جاذبية العقار واستقراره الاستثماري.
متى تقل قيمة العقار؟
بعد الحديث عن أهم العوامل التي تؤثر على قيمة العقار، من المهم أن نتعرف أيضًا على الحالات التي قد تؤدي إلى انخفاض قيمته مع مرور الوقت ومن أهم تلك الأسباب:
- وجود العقار في منطقة ليست قريبة من الخدمات الحكومية أو تعاني من ضعف البنية التحتية.
- تدهور الحي أو المنطقة المحيطة حول العقار مثل انخفاض جودة الخدمات أو قلة الأمان.
- عدم الاهتمام بالصيانة الدورية والاصلاحات مما يجعل العقار يفقد قيمته.
- زيادة العرض في السوق العقاري مقابل الطلب يؤدي ذلك لانخفاض الأسعار بسبب كثرة المعروض.
- العوامل الاقتصادية السلبية مثل ارتفاع معدلات التضخم، زيادة أسعار الفائدة وضعف القوة الشرائية مما يقلل الطلب.
- بعض التشريعات والسياسات الحكومية مثل فرض رسوم على الأراضي البيضاء وبعض القوانين لتنظيم سوق العقار.
في النهاية، تقييم العقار عملية دقيقة تعتمد على مجموعة من العوامل، من موقع العقار وحالته، والتصميم الداخلي إلى حالة السوق والسياسات الاقتصادية ومعرفة هذه العوامل تساعد الملاك والمستثمرين على الحفاظ على قيمة عقاراتهم وزيادة جاذبيتها في السوق.
إذا كنت تبحث عن مقيم عقاري معتمد من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، في عائن للتقييم العقاري، نقدم أفضل الخدمات لضمان معرفة القيمة الحقيقية لعقارك واتخاذ القرارات الاستثمارية الصحيحة، تواصل معنا الآن وابدأ رحلة تقييم عقارك بثقة.
الأسئلة الشائعة:
- من الذي ينبغي أن يقوم بالتقييم؟
للحصول على تقييم عقاري معتمد يجب أن يقوم بالتقييم مقيم عقاري معتمد من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، كما يجب ان يكون المقيم العقاري صاحب سمعة طيبة وله خبرة طويلة في تقييم العقارات المختلفة.
- ماذا يحدث أثناء التقييم؟
بعد إعطاء المقيم العقاري أهم المعلومات اللازمة يقوم بجمع جميع المعلومات، كما أنه أيضَا يقوم بزيارة لمعاينة الموقع والتأكد من دقة وصحة تلك المعلومات، بعدا يقوم المقيم العقاري باختيار أسلوب التقييم المناسب وكتابة تقرير التقييم وفقًا للمعايير المعتمدة.
- ما الهدف من التقييم؟
الهدف من التقييم العقاري هو تحديد القيمة السوقية الحقيقية للعقار بناءً على مجموعة من العوامل مثل الموقع، الحالة، المساحة، والعرض والطلب في السوق. يساعد هذا التقييم الملاك والمستثمرين على اتخاذ قرارات مالية واستثمارية دقيقة سواء في البيع أو الشراء أو التمويل. كما يضمن التقييم تحقيق العدالة في المعاملات العقارية وفقًا للمعايير المعتمدة.