هل سبق وتعرضت لموقف أن المقيم العقاري يخبرك أن قيمة عقارك رقم يختلف عن السعر الذي يطلبه منك البائع؟ لا تتعجل في الحكم حيث أن سوق العقار تختلف به الأرقام كذلك تختلط به المفاهيم بين قيمة العقار السوقية، تكلفته و سعره. في هذا المقال سنوضح الفرق وأهم العوامل التي تؤثر في كل منهم.
كيف أعرف القيمة السوقية للعقار؟
تعرف القيمة السوقية للعقار على أنها هي الرأي الناتج عن عملية التقييم المتوافقة مع معايير التقييم الدولية ويقوم بتحديد القيمة السوقية مقيم عقاري معتمد حيث انها تتم بناء على العديد من العوامل ومن أهمها:
- الموقع: يُعد الموقع من أهم العوامل التي يعتمد عليها التقييم العقاري، حيث أن القرب من الخدمات الحيوية مثل المدارس، والمستشفيات، والمراكز التجارية، ووسائل النقل، يرفع من جاذبية العقار وقيمته السوقية. كذلك يؤثر الحي الذي يقع فيه العقار، ومدى تطوره العمراني، ودرجة الأمان والهدوء فيه.
- خصائص العقار: وهي كل ما يتعلق بتكوين العقار نفسه، مثل مساحة الأرض، والمساحة المبنية، وعدد الغرف، والتصميم الداخلي والخارجي، إضافة إلى توفر المرافق مثل المصاعد، مواقف السيارات، الحدائق، أو أنظمة الأمن والطاقة. كما أن العقارات ذات الاستخدامات المتعددة أو ذات الطابع المعماري الفريد غالبًا ما تكون أعلى في القيمة.
- حالة العقار: وهي حالة العقار الإنشائية هل هو جديد أو بحاجة إلى ترميم هل هو جاهز للسكن؟ حيث أن العقار الجاهز للسكن والذي يتمتع بصيانة دورية جيدة يكون تقييمه أعلى مقارنة بعقار مهمل أو متهالك أو غير جاهز. كما أن جودة التشطيبات والمواد المستخدمة، وتحديث الأنظمة الكهربائية والميكانيكية، كلها تدخل في هذا الاعتبار.
- سعر السوق: من أهم العوامل التي ينظر إليها المقيم العقاري هو سعر السعر العقارات المشابهة في نفس المنطقة في نفس الوقت لذا يجب على أي مقيم عقاري متابعة حالة السوق ودراسته باستمرار لضمان دقة التقييم.
- الظروف الاقتصادية: الاقتصاد العام يؤثر بشكل غير مباشر لكنه بالغ الأهمية في تقييم العقار. في حالات الركود والانتعاش، وأسعار الفائدة البنكية، ومستوى التضخم، وتوجهات الاستثمار، كلها تنعكس على رغبة المشترين وقدرتهم الشرائية، وبالتالي على قيمة العقار. كما أن التغيرات في الأنظمة الضريبية أو السياسات العقارية الحكومية قد ترفع أو تخفض التقييم حسب تأثيرها المتوقع على السوق.
تلك من أهم وأبرز العوامل التي من خلال تقييم العقار ويعتمد المقيم خلال تقييمه على اسلوب أو أكثر من أساليب التقييم العقاري وهم:
- أسلوب السوق: ويعتمد أسلوب السوق كما ذكرنا بشكل أساسي على دراسة العقارات المتشابهة في نفس المنطقة وهو من أكثر الأساليب اتباعًا خاصة في تقييم العقارات السكنية
- اسلوب التكلفة: ومن خلال ذلك الأسلوب يتم حساب تكلفة بناء العقار أ بناء منازل ثم حساب نسبة الاستهلاك منه ويتم استخدامه في العقارات الغير قابلة للمقارنة بسهولة مثل المستشفيات والمدارس
- أسلوب الدخل: ويتم استخدام ذلك الأسلوب بشكل كبير في العقارات التجارية حيث يتم حساب ما يُدره العقار خلال السنة مع خصمه إلى القيمة الحالية باستخدام معدل عائد مناسب.
وبناء على جميع ما سبق تلك هي الطريقة التي يتم بها حساب القيمة السوقية للعقار القيمة الناتجة عن عملية التقييم بناء على معايير التقييم العقاري.
ما المقصود ب السعر؟
عند الانتقال إلى السعر أو ثمن العقار يمكننا تعريفة على أنه الثمن أو المبلغ الفعلي المدفوع يتفق عليه البائع والمشتري عند بيع العقار قد يتفق مع القيمة السوقية أو يكون أقل أو أكثر منها. ويتم بناء على العديد من العوامل منها التفاوض بين البائع والمشتري وفي تلك الحالة قد يتفق مع القيمة أو يختلف حسب التراضي بينهما.
ومن العوامل التي تؤثر أيضًا في تحديد السعر هي الضرورة والعوامل النفسية مثلًا احتياج البائع لبيع العقار فيجعله يوافق على ثمن أقل من القيمة وأيضًا حاجة المشتري للشراء في أسرع وقت مما تجعله يقبل الشراء بسعر اعلى من القيمة إضافة للعوامل النفسية التي تؤثر في الشراء والبيع.
ما هي تكلفة العقار؟
وأخيرًا التكلفة، وهي باختصار ما يتم إنفاقه على العقار أو عند بناء منازل سواء تكلفة شراء الأرض، وتكاليف الإنشاء من مواد وأجور، ورسوم التراخيص والخدمات، بالإضافة إلى أي مصاريف استشارية أو تمويلية. بعبارة أخرى، هي ما دفعه المالك ليُصبح العقار على حالته الحالية، لكنها لا تعبّر بالضرورة عن قيمته السوقية. فقد تكون التكلفة أعلى من القيمة إذا أُنفقت مبالغ زائدة في التشطيب أو البناء، أو أقل منها إذا تغيّرت ظروف السوق لصالح المالك.
وفي النهاية، القيمة السوقية للعقار، وسعره وتكلفته مصطلحات يجب التفريق بينها جيدًا لاتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة، في عائن نساعدك في تحديد قيمة عقارك وفقًا للمعايير الدولية وعلى يد فريق من المقيمين العقاريين المعتمدين. تواصل معنا الآن ودع التقييم العقاري يرسم لك الصورة كاملة.