اتخاذ قرارات استثمارية صائبة يعتبر ضرورياً في عالم العقارات وذلك لتحقيق أقصى استفادة ممكنة من ممتلكاتنا. لكن مع مصطلحات مثل “التقييم والتثمين” التي يتردد استخدامها كثيرًا، قد يجد البعض نفسهم مرتبكين بشأن معانيها والفروق بينها. فهم هذه المفاهيم يمثل البوصلة التي توجهنا نحو تحقيق أفضل النتائج سواء كنا ننوي بيع عقار أو تأجيره أو شراء عقار جديد. لنغوص إذاً في رحلة استكشافية توضح لنا معاني هذه المصطلحات وكيف تؤثر على قراراتنا العقارية.
ما الفرق بين التقييم والتثمين؟
عملية تقييم العقار تهدف إلى تحديد القيمة الحقيقية لعقارك استنادًا إلى خصائصه المميزة ووضع السوق الحالي. ويقوم بهذه المهمة مقيم عقاري معتمد يمتلك الخبرة والمهارة في تحليل البيانات العقارية وتحديد القيمة العادلة التي يستحقها عقارك. للوصول إلى القيمة الحقيقية، يأخذ المقيم بعين الاعتبار عوامل عديدة مثل الموقع، والحالة، والمساحة، والإطلالة، بالإضافة إلى اتجاهات السوق والعروض العقارية المماثلة في المنطقة.
أما تثمين العقار فهو مرحلة لاحقة تركز على تحديد المبلغ المتفق عليه بين البائع والمشتري لإتمام عملية البيع. بعبارة أخرى، يُمثل الثمن القيمة المالية التي يوافق عليها الطرفان لإتمام الصفقة. يُشار إلى أن قيمة التقييم تلعب دورًا رئيسيًا في تحديد الثمن، ولكنها ليست العامل الوحيد المؤثر. فقد تتدخل عوامل أخرى مثل رغبة البائع والمشتري، وحالة العقار، وحتى ظروف السوق لتعديل القيمة النهائية المتفق عليها. كما أن تحديد الثمن يظبطه العرض والطلب وقد يُباع عقار بأعلى أو أقل من قيمته عند اضطراب حركة السوق العقاري.
القيمة مقابل الثمن
لا تخلط بين هذان المصطلحان، القيمة هي التقدير الحقيقي لعقارك بناءً على خصائصه ووضع السوق. أما الثمن فهو المبلغ النهائي الذي يدفعه المشتري فعليًا لاقتناء عقارك، وقد يتأثر بالتفاوض والحاجة إلى البيع والشراء.
أما الثمن هو المبلغ المدفوع لنقل الملكية بين البائع والمشتري واقتناء العقار فعليًا. قد لا يكون الثمن مساويًا للقيمة، قد يدفع المشتري ثمنًا أعلى من القيمة الحقيقية للعقار لأسباب لحاجتة الملحّة إلى عقار في منطقة محددة.
على سبيل المثال، يُقدّر العقار بقيمة سوقية 500 ألف ريال، ويُعرض للبيع بسعر مرتفع قدره 520 ألف ريال، وبعد التفاوض يتم شراؤه بسعر 510 ألف ريال.
أنواع مختلفة للقيمة العقارية:
تعتمد طريقة تقييم عقارك على الغرض من التقييم، وبناءً عليه تبرز أنواع مختلفة للقيمة:
- القيمة السوقية – Market Value : هي القيمة التي يباع بها العقار في الظروف الاقتصادية العادية في السوق.
- القيمة الاستثمارية – Investment value : هي قيمة العقار في حالة امتلاكه بغرض الاستثمار، وتقيّم بناء على فرضيات تتعلق بكيفية استغلال العقار في الاستثمار وأهداف المستثمر.
- القيمة التأمينية – Assurance Value : هي قيمة العقار في وثيقة التأمين، يتم تحديدها بطريقة الاستبدال من خلال حساب تكلفة إعادة بناء العقار وطرح الإهلاك والعناصر الغير مؤمنة.
- القيمة العادلة – Fair Value : هي القيمة الحالية للعقار بشكل مستقل عن أي تأثيرات خارجية أو تقلب في أسعار السوق.
- قيمة الرهن العقاري – Mortgage Value : هي القيمة التي يقدرها المقيّم لرهن العقار، تأخذ في الاعتبار عامل الحذر من تقلب سعر السوق في حالة بيع العقار.
- القيمة الدفترية – Book value : هي قيمة العقار التي يقدرها المقيّم لتسجيلها في دفاتر الشركة أو قائمة المركز المالي.
- قيمة التصفية – Liquidation Value : هي القيمة التي يتم بيع العقار بها في حال التصفية أو البيع السريع، تكون أقل من القيمة السوقية بسبب طبيعة البيع السريع.
- القيمة الضريبية – Assessed Value : تمثل القيمة المقدرة للعقار لغرض سداد الضرائب المستحقة، وتُحدد وفقًا للقوانين واللوائح الضريبية المعمول بها في المنطقة أو البلد المعني.
في النهاية، معرفة الفرق بين السعر والثمن وأنواع القيمة أمر مهم لعملية التقييم العقاري الفعّالة لعقارك، لا تتردد في التواصل مع مقيم عقاري معتمد ليقدم لك التقييم و التوجيه اللازم، ولتشرع في رحلة استثمار ذكية في عالم العقارات.