تقييم العقارات هو حجر الزاوية لأي عملية شراء أو بيع ناجحة في القطاع العقاري. فهو لا يوفر فقط رقمًا قيمًا، بل يُعدّ بوصلة تُوجّهك نحو قرار استثماري ذكي. رحلة تقييم العقارات ليست بالضرورة رحلة سهلة، فالتحديات القانونية في تقييم العقار متعددة ولها تأثير على القيمة النهائية. لنستكشف معًا بعض هذه التحديات وكيفية تجاوزها بنجاح.
التحديات القانونية في التقييم العقاري
1- يجب أن يكون المقيم على دراية بكافة القوانين المتعلقة بالعقارات التي يعمل على تقييمها باختلاف أغراض التقييم مثل قانون الملكية، قانون الإيجار، قانون الرهن العقاري، قانون العقارات التجارية، قانون الضرائب العقارية، وأيضًا قانون الإقامة المميزة حيث صارت أحد أهم أغراض التقييم العقاري بعد إدخال مُلاك العقارات ضمن منتجاتها.
2- قانون الأراضي يعتبر خارطة طريق للمطورين العقاريين ويؤثر على تقييم العقارات، حيث يعمل على تحديد الاستخدام المسموح للأرض وتقسيم المناطق. قد يكون سعر قطعة أرض مميزة في منطقة سكنية مرتفعًا للغاية، ولكن قيمتها ستتأثر سلبًا إذا اكتشفت لاحقًا أن استخدامها الفعلي يقتصر على الأغراض التجارية فقط.
3- قوانين البناء: تحدد هذه القوانين ارتفاع المباني، وكثافة البناء، والمتطلبات التخطيطية الأخرى. يمكن أن تؤثر قيود البناء على إمكانية تطوير العقار مستقبلا، وبالتالي على قيمته الحالية.
4- حقوق المستأجرين وتأثيرها: إذا كان العقار مؤجرًا حاليًا، فإن قوانين الإيجار المحلية تلعب دورًا رئيسيًا في تقييمه. تختلف هذه القوانين من ولاية إلى أخرى، وتحدد على سبيل المثال:
- مدة الإيجار: تؤثر مدة الإيجار على التدفق النقدي الذي يمكن للمالك توقع الحصول عليه من العقار، وبالتالي على قيمته الاستثمارية.
- القدرة على زيادة الإيجار: قد تحد قوانين الإيجار من قدرة المالك على رفع الإيجار، مما يؤثر على العائد الاستثماري المتوقع.
- إجراءات الإخلاء: يمكن أن تكون إجراءات الإخلاء طويلة ومعقدة في بعض المناطق، مما يزيد من المخاطر بالنسبة للمالك ويؤثر على تقييم العقار.
- اللوائح الأخرى: قد توجد لوائح أخرى تؤثر على تقييم العقار، مثل القيود البيئية أو حقوق المرور أو القيود المفروضة على البنية التحتية.
- مراجعة دقيقة للعقود والمبايعات: لا تقل أهمية العقود والمبايعات القانونية عن أهمية القوانين. عند إجراء عملية تقييم في القطاع العقاري، يجب على الخبراء مراعاة جميع الشروط المنصوص عليها في عقد البيع والشراء أو أي اتفاقيات قانونية أخرى مرتبطة بالعقار. على سبيل المثال، قد تتضمن العقود قيودًا على استخدام العقار أو حقوق ارتفاق لصالح جهات أخرى، مما يؤثر على قيمته السوقية. كذلك، يجب التأكد من صحة ووضوح جميع الوثائق القانونية، فوجود أي ثغرات قانونية قد يؤدي إلى نزاعات مستقبلية يمكن أن تُقلل من قيمة العقار بشكل كبير.
5- تؤثر القوانين على قيمة العقار مثل قانون الضرائب، فقد يفرض ضرائب أعلى من المتوسط، مما يقلل من العائد الاستثماري ويؤثر على القيمة السوقية.
المسؤوليات القانونية المترتبة على تقييم العقارات:
1- ينبغي على المُقيّم العقاري مراعاة الآتي:
- الدقة والحيادية: يتحمل المُقيّم مسؤولية قانونية جسيمة تجاه دقة المعلومات والتحليلات الواردة في تقرير التقييم. كما يفترض حيادية المُقيّم وعدم تأثره بأي ضغوط خارجية لتضخيم قيمة العقار أو التقليل منها.
- المعايير المهنية: ملزم المُقيّم بالالتزام بالمعايير المهنية التي تضعها الجهات المختصة، والتي تضمن جودة ومصداقية عملية التقييم.
- الإفصاح عن تضارب المصالح: في حال وجود أي علاقة شخصية أو مالية بين المُقيّم والمالك أو المستثمر، يجب عليه الإفصاح الفوري عنها لتجنب اتهامات التحيز.
2- يجب أن ينتبه مالك العقار للتالي:
مالك العقار مسؤول عن توفير جميع المعلومات الدقيقة والكاملة للمُقيّم، بما في ذلك الوثائق القانونية وسجلات الصيانة، وأي قيود على استخدام العقار، إذ يعتبر إخفاء معلومات جوهرية مخالفة قانونية تؤثر على صحة التقييم.
3- ينبغي للمستثمر أن يولي اهتماماً لما يلي:
التحقق الواعي: يتحمل المستثمر مسؤولية البحث عن مقيّم معتمد من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين لإجراء عملية تقييم عقاري دقيقة، والتحقّق من جودة التقييم، والتأكد من صحة المعلومات الواردة فيه وسلامة منهجية التقييم المستخدمة لاتخاذ قرارات استثمارية خاطئة.
في الختام ينبغي التنويه أنه باتباع أفضل الممارسات والاعتماد على خبرات مقيّم عقاري محترف يضمن لك ذلك الحصول على تقييمات دقيقة تعكس القيمة الحقيقية للعقار. من خلال السعي لتحقيق الشفافية والدقة والممارسات الأخلاقية، يمكن للمهنيين تزويد العملاء برؤى قيمة ودعم اتخاذ القرار في سوق العقارات.
للحصول على دعم احترافي والاستشارة من خبراء في تقييم عقارات، وحل التحديات القانونية في التقييم العقاري لا تبحث كثيرًا، شركة عائن للتقييم العقاري رائدة في تقديم خدمات التقييم في المملكة.