هل تساءلت يومًا عن كيفية تحديد قيمة العقارات التجارية؟ وكيف تُترجم خصائصها إلى أرقام تُعبّر عن قيمتها الاستثمارية؟ سنقوم باستكشاف خبايا تقييم العقارات التجارية وإيضاح أساليب التقييم المختلفة المستخدمة لتحديد قيمتها الاستثمارية. لن نتطرق فقط إلى كيفية اختلاف تقنيات التقييم بناءً على نوع العقار وحالته، بل سنتطرق أيضًا إلى تحليل العوامل الرئيسية التي تؤثر على قيمة العقار التجاري.
ماهي العقارات التجارية؟
هي العقارات التي تتخصص في مزاولة الأنشطة التجارية، وتتمثل في الأنواع التالية:
- مكتب تجاري: يشمل المباني المكتبية والمساحات المخصصة للعمل، يعتمد تقييم المكاتب التجارية على عدة عوامل منها الموقع قربه من مراكز الأعمال أو الخدمات، ومساحة المكتب، وتوفر المواقف والخدمات المشتركة.
- المحلات التجارية: تشمل مراكز التسوق الكبيرة والمتاجر الصغيرة، يعتمد تقييمه على العديد من العوامل مثل حجمه وعدد المتاجر فيه كما يلعب الموقع دوراً رئيسياً، فالمحلات الواقعة على الشوارع الرئيسية أو داخل المجمعات التجارية الكبرى تحظى بقيمة أعلى. كذلك نوع المتاجر المجاورة و كثافة السكان في المنطقة تؤثر على القيمة.
- المستودعات: وهي التي تستخدمها المؤسسات كمخازن للسلع، وتعتمد عملية تقييمها على سهولة الوصول للطرق الرئيسية، وحجم مساحة التخزين، وارتفاع السقف، ووجود مرافق تحميل وتنزيل البضائع.
- المنشآت الصناعية: وهي تشمل المباني التي تستخدم في الأنشطة الصناعية، وهي شبيهة للمستودعات في العوامل التي يجب الانتباه إليها للتقييم بالإضافة إلى عوامل أخرى تتعلق بقوة الكهرباء ومناسبتها لاحتياجات المصنع، ووجود أنظمة تهوية مناسبة، وقربها من مصادر المواد الخام.
- الفنادق: تشمل المنشآت التي توفر أماكن الإقامة والوجبات والخدمات الأخرى للمسافرين والسياح. وتتنوع الفنادق بين المستقلة (البوتيكية) والتابعة لسلاسل فندقية عالمية**،** يعتمد تقييم الفنادق على عدة عوامل منها عدد النجوم والخدمات المقدمة، وعدد الغرف وموقعها السياحي، ومدى شهرة الفندق.
تحديد طريقة تقييم العقارات التجارية
هناك ثلاث طرق رئيسية لتقييم العقار التجاري، ويمكن للمقيم المعتمد استخدام إحداها أو خليط منها حسب ظروف العقار:
أسلوب استبدال التكلفة (Cost approach): يتم تحديد قيمة استبدال العقار الحالي بآخر مماثل له من خلال حساب تكلفة إعادة بنائه بالكامل، ويشمل ذلك تكلفة الأرض وتكلفة البناء وتكاليف أخرى مثل الرسوم والتصاريح. ثم طرح الاستهلاك المتراكم منه. يشمل هذا الاستهلاك المادي للمبنى والمعدات، بالإضافة إلى أي عيوب في التصميم أو التخطيط تقلل من قيمة العقار وهو ما يعرف بالاستهلاك الوظيفي، وكذلك أي عوامل خارجية تؤثر على قيمة العقار.
مثال: لنفترض أن عقارًا تجاريًا يقدر تكلفة إعادة بنائه حاليًا بـ 100 مليون ريال. لكن بعد المعاينة الفنية، وجد الخبراء أن هناك عيوبًا في توزيع المساحات الداخلية تقلل من قيمته الوظيفية بمقدار 10 مليون ريال. بالإضافة إلى ذلك، تأثر العقار بتغييرات في البنية التحتية المحيطة مما قلل من قيمته الخارجية بمقدار 5 مليون ريال. بناءً على ذلك، تقدر قيمة استبدال العقار بعقار مماثل بـ (100 مليون – 10 مليون – 5 مليون) = 85 مليون ريال مصري.
أسلوب الدخل (Income approach): يعتمد هذا الأسلوب تقييم العقار التجاري بناءً على صافي الدخل الذي يمكنه تحقيقه من العقار. فيقوم المقيم العقاري بحساب الدخل الإيجاري الذي يدره العقار، بالإضافة إلى المصروفات التشغيلية. يتم استخدامه مع العقارات المُدّرة للدخل مثل المحلات والمكاتب وغيرها. فيتم تحليل صافي الدخل الحالي المتوقع وصافي الدخل التشغيلي واستخدام معدل عائد مناسب لحساب قيمة العقار.
أسلوب المقارنة (Comparative approach) : يعتمد هذا الأسلوب على البحث والتقصي عن العقارات المُباعة حديثًا في نفس ظروف والنطاق الجغرافي للعقار الذي يتم تقييمه ومقارنتها ببعض لتحديد قيمة العقار. وهو أسلوب تقييم أكثر شيوعًا في تقييم العقارات السكنية.
تجميع المعلومات وتحليلها
بعد ما يقوم المقيم العقاري بتحديد نوع العقار وتحليل ظروف السوق واختيار طريقة التقييم المناسبة، يقوم بجمع المعلومات التالية:
- معلومات عن العقار المُراد تقييمه: تشتمل على الموقع، والمساحة، والعمر، والتصميم الداخلي، وحالة الصيانة.
- معلومات مالية: تشمل البيانات التاريخية عن الإيجارات والمصروفات المرتبطة بالعقار.
- معلومات قانونية: مثل عقود الإيجار الحالية والقيود المفروضة على استخدام العقار.
يقوم خبير التقييم بعد ذلك بتحليل هذه المعلومات، ويأخذ بعين الاعتبار العوامل المؤثرة على القيمة مثل وجود تحسينات في العقار كتجديد الواجهات الخارجية للعقار، وتحسين التصميم الداخلي له وغيرها من التحسينات التي يمكن عملها لزيادة قيمة العقار.
كتابة تقرير التقييم:
يُعد تقرير التقييم وثيقة رسمية تتضمن جميع المعلومات والتحليلات التي قام بها خبير التقييم. ويجب أن يتضمن التقرير ما يلي:
- معلومات عن المقيم: اسمه وخبرته
- وصف دقيق للعقار: مع صور توضيحية.
- تحليل السوق العقارية التجارية: مع ذكر اتجاهات العرض والطلب والعوامل المؤثرة.
- طريقة التقييم المستخدمة: مع شرح مفصل لخطوات التحليل.
- القيمة الحالية للعقار: مع ذكر جميع الافتراضات التي تم استخدامها في عملية التقييم.
قوة الأصول العقارية في نمو الأعمال التجارية
تعد الأصول العقارية أداة قوية لنمو الأعمال التجارية في مختلف الأنشطة التي تزاولها الشركات، سواء كانت صغيرة أو كبيرة، وتشمل:
1. الاستقرار والقيمة طويلة الأجل:
- تضيف الأصول العقارية قوة مالية للشركة حيث ترتفع قيمتها بمرور الوقت، مما يوفر استقرار للعمل لا يتوفر من أشكال الاستثمار المختلفة.
- تُؤمّن الأصول العقارية القيّمة مصدرًا موثوقًا للدخل فعلى سبيل المثال الفنادق التي تقع بمواقع متميزة توفر إيرادات مستمرة من حجوزات الغرف وخدمات الضيافة
2. تنويع مصادر الإيرادات:
- تُساعد الأصول العقارية في تنويع مصادر إيرادات الأعمال، مما يقلل الاعتماد على مصدر واحد
- يمكن للشركات تأجير مساحات تجارية لأطراف أخرى، مما يوفر مصدر دخل إضافي ويُخفف من المخاطر
3. توفير التكاليف والتحكم فيها:
- امتلاك العقار يوفر الدخل على عكس تأجيره والإلتزام بمصروفات التأجير بشكل دوري
- تُتيح الأصول العقارية للشركات التحكم في مبانيها الخاصة وإجراء التعديلات والتحسينات وفقًا لاحتياجاتها
4. التوسع:
- يمكن أن تكون الأصول العقارية مصدراً قيماً لرأس المال لتوسيع الأعمال.
- قد تمثل الأصول العقارية وسيلة للحصول على أموال للاستثمار في مشاريع جديدة من خلال التمويل للشركات إعادة تمويل أو الاستفادة من حقوق الملكية في العقارات المملوكة
كما رأينا، العقار التجاري أحد الأصول الاستثمارية القوية والهامة للأعمال التجارية. يمكن للشركة، من خلال عملية تقييم دقيقة تحدد قيمتها الحقيقية، أن تعرف حجم أصولها والعوائد المتوقعة منها، مما يتيح بناء محفظة استثمار عقاري ناجحة.