هل يمكن تحديد قيمة عقار عندما لا يتوفر مثيله في السوق؟ رُبما راودك ذلك السؤال في وقت ما، وهو أمر يمثل تحدي مهم لأي مقيم عقاري، خاصة مع العقارات المتخصصة كالمستشفيات والمساجد وغيرها، وهنا يأتي دور الحديث عن الأسلوب الثالث من أساليب التقييم العقاري وهو أسلوب التكلفة وهو يعتمد على تقدير قيمة العقار بناءً على تكاليف إعادة إنتاجه أو استبداله، مع الأخذ في الاعتبار بعض العوامل مثل التحسينات الحالية وجودة المبنى وعمره، في هذا المقال سنتعرف على أسلوب التكلفة وكيف يتم تطبيقه في عند إجراء تقييم عقاري.
ما هي طريقة التكلفة للتقييم؟
كنا من قبل قد تحدثنا عن أسلوب السوق وأسلوب الدخل بالتفصيل، والآن نتناول أسلوب التكلفة حيث أنه واحد من أساليب التقييم العقاري، ويعتمد على معرفة قيمة العقار بناء على تكلفة إعادة بنائه أو تكلفة استبدالها بتحسينات حديثة مشابهة ذات منفعة مساوية وتشمل طريقة التكلفة جميع المصاريف المرتبطة بإعادة بناء التحسينات أو تطويرها، مثل تكلفة المواد، والأيدي العاملة، والتكاليف التشغيلية، وتكاليف الأرض، وتكاليف رأس المال، بالإضافة إلى تكاليف التأجير وحوافز المطورين، كما يأخذ أسلوب التكلفة بعين الاعتبار جودة العقار وعمر التحسينات الحالية، ومدى فعاليتها مقارنة بالتحسينات البديلة.
ويعتمد تقييم عقاري باستخدام أسلوب التكلفة على عدة مبادئ أساسية:
- مبدأ الإحلال: ويتمثل ذلك المبدأ في أن المشتري يدفع مقابل العقار تكلفة الحصول على موقع وبناء تحسينات مماثلة تحقق له نفس المنفعة ولن يدفع أكثر من ذلك.
- مبدأ المساهمة: أما مبدأ المساهمة فهو يختلف حيث يتم معاملة العقار على أنه مجموعة من العناصر، يتم تحديد قيمة كل جزء والنظر في مساهمته في القيمة الكلية للعقار، حيث أن بعض العناصر قد تكون أكثر تكلفة من قيمة العقار السوقية لذا يجب تسوية التقادم الوظيفي عند تطبيق طريقة تكلفة إعادة الإنتاج، مع مراعاة مدى أهمية التحسينات في السوق الحالي.
- مبدأ التوازن: وأخيرًا مبدأ التوازن ومن خلاله يتم الموازنة بين مكونات العقار، خصائصه، علاقته بالموقع، وبعدها يتم إجراء بعض التعديلات والتحسينات لتسوية أي نقص أو زيادة في الخصائص وذلك بهدف الوصول إلى تقدير منطقي للقيمة.
ويتم تطبيق تقييم عقاري باستخدام أسلوب التكلفة عن طريق مقيم عقاري معتمد أو شركات تقييم عقاري بالخطوات الآتية:
أولًأ: تحديد أساس التكلفة
حيث يتم اختيار طريقة التكلفة المناسبة، وهي إما تكلفة الاستبدال التي تعتمد على تحسينات مماثلة تحقق نفس المنافع، أو تكلفة إعادة الإنتاج التي تعتمد على إعادة إنتاج نسخة طبق الأصل من التحسينات الحالية.
ثانيًا: تقدير قيمة الأرض
يجب تقييم الأرض باعتبارها أرضًا فضاء لتحقيق أفضل وأعلى استخدام ممكن، سواء للبيع أو ضمن قوائم المقارنة، مع مراعاة أي تعديلات إذا كانت الأرض مؤجرة أو محدودة الاستخدام.
رابعًأ: تقدير تكاليف البناء والتحسينات:
ويشمل ذلك جميع التكاليف المباشرة وغير المباشرة لإعادة بناء العقار أو تحسينات، مع مراعاة تكاليف إضافية مثل الأجور المهنية أو التعديلات الخاصة بالموقع.
خامسًا: تقدير الإهلاك:
وهو يشمل ثلاثة أنواع رئيسية أولها الإهلاك المادي وهو انخفاض قيمة العقار نتيجة التدهور المادي مع مرور الوقت، وثانيها الإهلاك الوظيفي وهي تعني فقدان القيمة نتيجة قصور التصميم أو المواصفات أو التقنية مقارنة بالتحسينات البديلة وأخيرًا الإهلاك الخارجي أو الاقتصادي وهو انخفاض قيمة العقار نتيجة عوامل اقتصادية أو مكانية خارجية، ويتم تقدير الإهلاك باستخدام طرق مختلفة مثل طريقة الاستنتاج السوقي أو العمر الاقتصادي أو التكلفة المدرجة، مع مراعاة حالة العقار وتاريخ صيانته وبرنامج تطويره.
متى يتم استخدام أسلوب التكلفة؟
كما ذكرنا يتم استخدام أسلوب التكلفة في العقارات ذات الاستخدام الفريد مثل المستشفيات والمساجد تقييم عقاري عن طريق مقيم عقاري معتمد أو واحدة من شركات التقييم العقاري وذلك في الحالات الآتية:
- يُستخدم كطريقة أساسية عندما لا تتوفر بيانات سوقية كافية أو عند تقييم عقارات متخصصة يصعب بيعها في السوق، مثل بعض المباني العامة أو المحطات أو المساجد.
- يمكن استخدامه كطريقة مساعدة عند توفر بيانات سوقية أو تدفقات دخل قابلة للتحديد، بهدف التحقق من نتائج أساليب أخرى مثل طريقة المقارنة أو الدخل.
- يعطي أسلوب التكلفة مؤشراً لقيمة المنافع المطلقة للعقار، مع إمكانية إجراء تعديلات حسب مستوى الإشغال أو الإيجارات السائدة في السوق.
ويقوم مقيم عقاري معتمد أو شركات التقييم العقاري بالاستعانة ببيانات محلية موثوقة مثل أسعار البناء، استفسارات المطورين، خبراء المقاولات، وأدلة تكاليف البناء، مع مراعاة اختلافات الموقع والحجم والجودة والتاريخ لضمان تقدير واقعي للتكلفة.
في الختام
أسلوب التكلفة هو أداة فعالة لتقدير قيمة العقارات المتخصصة والفريدة، خاصة عندما لا تتوفر بيانات سوقية كافية أو عند صعوبة المقارنة مع عقارات مماثلة، ومن خلال التركيز على تكاليف إعادة البناء أو الاستبدال، مع مراعاة الإهلاك وجودة التحسينات، وبتنفيذ ذلك يتمكن مقيم عقاري معتمد أو شركات تقييم عقاري من الوصول إلى تقييم عقاري يحقق القيمة السوقية الحقيقية.
وتعد شركة عائن للتقييم العقاري واحدة من الشركات الرائدة في المملكة العربية السعودية، مع فريق من المقيمين المعتمدين ذوي الخبرة، حيث تعتمد على أساليب تقييم دقيقة وموثوقة لضمان تقدير قيمة العقارات بدقة واحترافية، تواصل معنا الآن لتحصل على تقرير تقييم عقاري معتمد.
الأسئلة الشائعة:
- كيف تعرف السعر الحقيقي للعقار؟
لمعرفة السعر الحقيقي للعقار عليك اختار مقيم عقاري معتمد أو شركة تقييم عقاري، حيث يقوم المقيم بتقييم العقار بناء على العديد من العوامل مثل الموقع، الصيانة الداخلية، العقارات المتشابهة وغيرها من العوامل، ويقوم المقيم بدراسة تلك العوامل وإعداد تقييم عقاري معتمد.
- ما هي الطرق الثلاث لتقييم العقار؟
يتم تقييم العقار بثلاث أساليب وهم أسلوب السوق وهو الأكثر استخدامًا في التقييم العقاري ويتم استخدامه في العقارات السكنية أو التي لها مثيل ويقوم المقيم بدراسة العقارات المتشابهة لتحديد القيمة السوقية، وأسلوب الدخل وهو يستخدم بشكل أكبر في العقارات التجارية بناء على الدخل الذي يُدره العقار، وأخيرًا أسلوب التكلفة يستخدم بشكل كبير في العقارات الفريدة مثل المستشفيات والمساجد وغيرها، ويمكن للمقيم العقاري استخدام أسلوب واحد أو أكثر عند التقييم.
- ما هو الهدف من التقييم؟
يستخدم التقييم العقاري لتحديد القيمة السوقية الحقيقية للعقار، حيث يساعد ذلك في حالات البيع والشراء، الاستثمار العقاري، التمويل العقاري، حالات تقسيم الميراث وغيرها من الأغراض التي تحتاج إلى تقرير تقييم عقاري من مقيم معتمد.