يُعدّ تقييم العقارات والأراضي أحد العناصر الأساسية في دعم استقرار السوق العقاري حيث أن له دور مهم في اتخاذ القرارات الاستثمارية والتمويلية، وتحديد القيمة العادلة التي تعكس القيمة السوقية لكل أصل عقاري. وعلى الرغم من أن تقييم العقارات وتقييم الاراضي يشتركان في العديد من المبادئ العامة، إلا أن هناك بعض الاختلافات بينهما. في هذا المقال سنتحدث عن أهم الفروقات بين تقييم الاراضي الزراعية والعقارات السكنية
ما هو تقييم الاراضي الزراعية؟
تقييم الاراضي الزراعية هو عملية تحديد القيمة السوقية للأرض الصالحة للزراعة بناءً على قدرتها الإنتاجية وخصائصها الطبيعية. ويعتمد هذا التقييم على تحليل عوامل مثل نوع التربة ودرجة خصوبتها، وتوفر مصادر المياه، والظروف المناخية وغيرها.
ماذا يعني التقييم العقاري؟
يمكننا تعريف تقييم العقارات السكنية هو عملية تحديد القيمة السوقية والوحدات السكنية مثل الفلل، الشقق والمنازل ويتم تحديد القيمة في وقت معين ويتم ذلك التقييم بناء على عدة عوامل مثل الموقع، مواصفات العقار، حالة السوق والطلب على الوحدات السكنية ويتم إجراء هذا التقييم لأغراض البيع أو الشراء، أو الحصول على تمويل عقاري، أو لتحديد القيمة التأمينية، أو لأغراض ضريبية وقانونية.
ما هي عوامل التقييم؟
للمقارنة بين تقييم الاراضي الزراعية وتقييم العقار السكني علينا دراسة العوامل المؤثرة في كل منهما وتشمل:
أولاً: العوامل المؤثرة في تقييم الاراضي الزراعية
- الخصائص الطبيعية للأرض: يشمل ذلك نوع التربة، ومدى خصوبتها، ودرجة ملوحتها، ومدى ملاءمتها للزراعة المستهدفة. كما يُعدّ توفر مصادر المياه وجودة الصرف عوامل حاسمة تؤثر بشكل مباشر على قابلية الأرض للزراعة.
- المناخ والإنتاجية: يُعدّ المناخ المحلي، بما في ذلك درجات الحرارة ونسبة الأمطار، من المحددات الأساسية في تقييم القيمة السوقية للأرض الزراعية. ويُضاف إلى ذلك مستوى الإنتاجية الزراعية المتوقعة والمردود الاقتصادي من المحاصيل الموسمية أو الدائمة.
- القرب من مراكز التصنيع والتسويق: تؤثر المسافة بين الأرض الزراعية والأسواق أو مصانع التصنيع الغذائي على تكاليف النقل، وبالتالي على الجدوى الاقتصادية.
- القيود القانونية والتنظيمية: تشمل هذه القيود مدى إمكانية استخدام الأرض للأنشطة الزراعية فقط، أو ما إذا كان هناك إمكانية لتحويلها لاستخدامات أخرى مستقبلًا، بالإضافة إلى نظام التملك، وحقوق المياه، وغيرها من الاعتبارات القانونية.
ثانيًا: العوامل المؤثرة في تقييم العقارات السكنية
في المقابل، يتم تقييم العقارات السكنية بناءً على مجموعة مختلفة من العوامل المرتبطة بالراحة، والجودة، والموقع العمراني:
- الموقع الجغرافي والخدمات المحيطة: يتأثر تقييم العقار السكني بشكل كبير بالقرب من الخدمات الأساسية مثل المدارس، المستشفيات، المساجد، والمرافق الترفيهية. كما يُعدّ سهولة الوصول إلى شبكات النقل والطرق العامة من العوامل الحاسمة في تحديد القيمة.
- حالة السوق: يتأثر تقييم العقارات السكنية بمستوى الطلب والعرض، وسياسات التمويل العقاري، ومعدلات الفائدة، ما يجعل الأسعار قابلة للتقلب السريع مقارنة بالأراضي الزراعية.
- مواصفات العقار: يُراعى في التقييم نوع المواد المستخدمة، جودة التشطيبات، التصميم المعماري، وعدد الغرف والخدمات المتوفرة، مثل المصاعد أو المواقف.
ما هي أساليب التقييم العقاري؟
يقوم المقيم العقاري المعتمد بتقييم بواحد أو أكثر من الأساليب الثلاثة ويتم ذلك بناء على نوع الأصل محل التقييم. ويتم تطبيق تلك الأساليب المتبعة بين الأراضي الزراعية والعقارات السكنية كما يلي:
أولًا: في تقييم الاراضي الزراعية:
- أسلوب الدخل: يُستخدم لتقدير قيمة الأرض بناءً على الدخل المتوقع من النشاط الزراعي. ويتم ذلك بحساب صافي العوائد المستقبلية وخصمها إلى القيمة الحالية باستخدام معدل خصم مناسب.
- أسلوب المقارنة السوقية: يعتمد على مقارنة الأرض الزراعية بأراضٍ مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة، مع الأخذ بالاعتبار الفروقات في الخصائص والموقع والإنتاجية.
- أسلوب التكلفة: يُستخدم لتقدير تكلفة تطوير أو استصلاح الأرض الزراعية، ويشمل احتساب تكاليف تسوية الأرض، شبكات الري، والأسوار، وغيرها.
ثانيًأ: تقييم العقارات السكنية
- أسلوب المقارنة: وهو الأسلوب الأكثر شيوعًا لتقييم الوحدات السكنية، حيث تتم مقارنة العقار مع عقارات مشابهة تم بيعها مؤخرًا من حيث المساحة، الموقع، التشطيب، وسنة البناء.
- أسلوب الدخل: يعتمد على حساب الدخل السنوي الصافي المتوقع من العقارات التي تُدر دخلًا مثل العقارات المؤجرة
- أسلوب التكلفة: يُستخدم في حال صعوبة الحصول على بيانات مبيعات مشابهة، حيث يُقدّر سعر العقار بناءً على تكلفة إنشائه من جديد، مطروحًا منها نسبة الاستهلاك.
تعد أساليب التقييم العقاري ضرورية لتحديد قيمة العقارات بدقة. من خلال استخدام طرق مختلفة مثل المقارنة أو التكلفة أو الدخل، يمكن الوصول إلى تقديرات موثوقة تساعد في اتخاذ قرارات مستنيرة.
وختامًا يشترك تقييم الاراضي الزراعية والعقارات السكنية في أساليب التقييم لكن هناك اختلاف جوهري في طبيعة الأصل، والعوامل المؤثرة عليه، مما يجعل من المهم التعامل مع كل نوع من التقييم كعلم مستقل بذاته. ويتطلب ذلك خبرة مهنية دقيقة، والاطلاع على اللوائح الصادرة عن الجهات التنظيمية في المملكة.
في عائن نوفر لك خدمات تقييم عقاري احترافية تعتمد على أساليب معتمدة ومعايير دقيقة، سواء كنت ترغب في بيع عقار، شراء، أو اتخاذ قرار استثماري. تواصل معنا الآن، ودعنا نساعدك في معرفة قيمة عقارك الحقيقية.