كيف يمكن لعقارين يبدوان متشابهين أن يختلفا في القيمة بمئات الآلاف؟ هذا السؤال يقودنا إلى عالم التقييم العقاري، حيث أن تحديد القيمة السوقية لا يتم عن طريق الصدفة بل حسب الدراسة والخبرة الحقيقية. وهنا يأتي دور أساليب التقييم العقاري كأدوات دقيقة تساهم في الوصول لقيمة العقار. في هذا المقال، سنوضح ما هي أساليب التقييم العقاري؟، ولماذا يعتبر اختيار الأسلوب المناسب مفتاحًا لتحديد السعر الحقيقي.
ما هو التقييم العقاري؟
التقييم العقاري هو عملية تحديد قيمة عقار معين في فترة زمنية مُحددة، ويتم ذلك بناء على عدة عوامل محددة ويتم ذلك عن طريق مُقيم عقاري معتمد حيث يقوم بدراسة جميع العوامل الخاصة بالعقار ووضعه في السوق العقاري. تكمن أهمية التقييم العقاري في كونه يقوم بتحديد القيمة العادلة للعقار مما يساعد في اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة ويساعد البائع والمشتري في تحديد السعر المناسب عند البيع بالإضافة إلى أهميته في التمويل العقاري وغيرها.
ما هي أساليب التقييم العقاري؟
تعد أساليب التقييم العقاري هي الطرق التي يستخدمها مقيم معتمد في تحديد القيمة السوقية وهي ثلاث أساليب تختلف حسب نوع العقار، الغرض من التقييم وتوافر البيانات وتشمل هذه الأساليب:
أسلوب المقارنة:
يُعد أسلوب المقارنة السوقية من أكثر أساليب التقييم العقاري شيوعًا واستخدامًا، خاصة في تقييم العقارات السكنية مثل الشقق والفلل. تقوم هذه الطريقة على مبدأ بسيط وهو أن قيمة العقار تُحدد بناءً على أسعار عقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة أو تحمل نفس صفات العقار المراد بيعه مشابهة من حيث المساحة، الموقع، عمر العقار، عدد الغرف، الحالة العامة، والخدمات المحيطة به.
ومن أهم ما يتميز به ذلك الأسلوب هو اعتماده على بيانات حقيقية من السوق العقاري لكن في بعض الأحيان قد يكون من الصعب العثور على عقارات مماثلة تمامًا.
أسلوب الدخل:
ويتم استخدامه بشكل رئيسي لتقييم العقارات التجارية مثل المراكز الإدارية، المجمعات السكنية المؤجرة، أو الفنادق. يعتمد هذا الأسلوب على النظر إلى العقار كمصدر دخل متكرر، ويتم تحديد قيمته بناءً على العوائد المالية المستقبلية التي يمكن أن يُدرّها، حيث يقوم المقيم في هذه الطريقة بحساب الدخل السنوي الصافي للعقار بعد خصم التكاليف التشغيلية مثل الصيانة، الضرائب، والإدارة، ويقوم بعد ذلك بحساب قيمة العقار بعد الدراسة.
ويوفر هذا الأسلوب نظرة تحليلية عميقة لقيمة العقار من زاوية مالية، ويُعتبر أداة أساسية لدى المستثمرين الذين يهتمون بالعائد الاستثماري أكثر من القيمة السوقية ومن التحديات المهمة في استخدام ذلك الأسلوب هو ضرورة توفر بيانات دقيقة وموثوقة عن الدخل والمصروفات، بالإضافة إلى معرفة جيدة بالسوق العقاري والمخاطر المرتبطة به.
أسلوب التكلفة:
يُستخدم أسلوب التكلفة بشكل أساسي في الحالات التي يصعب فيها العثور على عقارات مماثلة للبيع أو عندما يكون العقار من نوع خاص يصعب تقدير قيمته بطريقة السوق أو الدخل، مثل المستشفيات، المدارس، والمباني الحكومية. تقوم هذه الطريقة على مبدأ أن قيمة العقار تساوي تكلفة استبداله أو إعادة بنائه من جديد، ثم يُضاف إلى ذلك قيمة الأرض. ومن التحديات المهمة التي يواجهها هذا الأسلوب هو التغيرات المستمرة في أسعار مواد البناء والعمالة.
تلك هي أساليب التقييم العقاري الثلاث التي يستخدمها المقيم العقاري ويمكن استخدام أكثر من أسلوب أثناء التقييم.
ما هي عوامل تحديد أسلوب التقييم المناسب؟
هناك بعض العوامل التي يستخدمها المقيم العقاري لتحديد الأسلوب المناسب للتقييم ومن أهمها:
- الغرض من التقييم: يعد تحديد غرض التقييم أول خطوة نحو اختيار الأسلوب المناسب. فالغرض يحدد طبيعة النتائج المطلوبة ومدى دقتها.
- نوع العقار: يُعد نوع العقار من العوامل الجوهرية التي تؤثر بشكل مباشر على اختيار أسلوب التقييم. حيث أن العقارات السكنية مثل الشقق والفلل عادةً ما تُقيّم باستخدام أسلوب المقارنة السوقية نظرًا لوفرة بيانات البيع. أما العقارات التجارية أو الاستثمارية كالمكاتب والمولات فتُقيّم غالبًا بأسلوب الدخل، لأنها تولد عوائد منتظمة. أما العقارات المتخصصة، كالمستشفيات أو المباني الحكومية، فهي تحتاج غالبًا إلى أسلوب التكلفة لندرة العقارات المماثلة لها في السوق. فهم نوع العقار يساعد المقيم على اختيار الأسلوب الذي يعكس قيمته الحقيقية بدقة.
- البيانات: تعتمد كل طريقة من طرق التقييم العقاري على نوع معين من البيانات، لذا فإن توفر هذه البيانات يُعد شرطًا أساسيًا لتطبيق الأسلوب بنجاح. على سبيل المثال، أسلوب المقارنة السوقية يتطلب بيانات دقيقة وحديثة عن أسعار بيع عقارات مماثلة، وأسعار هذه الصفقات يجب أن تكون موثوقة وقريبة زمنيًا. أما أسلوب الدخل، فيعتمد على توفر معلومات تفصيلية عن الإيجارات، المصاريف، معدلات الإشغال، والعائد الاستثماري.
بينما يحتاج أسلوب التكلفة إلى بيانات عن تكلفة البناء وتقديرات الاستهلاك. إذا كانت هذه البيانات غير متوفرة أو غير دقيقة، فإن ذلك قد يؤدي إلى نتائج غير واقعية، مما يضطر المقيم اللجوء إلى أسلوب آخر تتوفر له البيانات.
لذا يعد اختيار بين أساليب التقييم العقاري يعتمد على توفر البيانات، نوع العقار، والغرض من التقييم وجميع العوامل التي ينبغي على المقيم العقاري معرفتها لتحديد أسلوب التقييم الأنسب أو الجمع بين أكثر من أسلوب.
وختامًا، الاختيار بين أساليب التقييم العقاري لا يعتمد على عامل واحد فقط، بل هو نتيجة موازنة دقيقة بين عدة عوامل مترابطة. لتحديد الأسلوب المناسب حيث أن اتخاذ القرار الصحيح في هذه المرحلة لا يُعد مجرد خطوة فنية، بل هو عامل أساسي لضمان عدالة التقييم ونجاح العمليات العقارية المرتبطة به، سواء كانت بيعًا، تمويلًا، أو استثمارًا.
في عائن لدينا فريق قوي ومحترف من المقيمين المعتمدين. تواصل معنا وقيم عقارك بثقة مع خبراء التقييم المعتمدين لدينا لأن كل قرار استثماري يبدأ بتقييم دقيق.