تقييم الأراضي عنصر أساسي في السوق العقاري، إذ يسهم في تحديد القيمة السوقية للأصول غير المطورة. ومع تزايد الاهتمام بالاستثمار العقاري وتوسع المدن، تبرز الحاجة لفهم منهجيات تقييم الأراضي، التي تختلف عن العقارات المبنية. في هذا المقال نوضح كيف يتم تقييم الأراضي وأهميته في السوق العقاري.
ما هو الفرق بين الأرض والعقار؟
يمكننا في البداية تعريف الأرض حيث أنها هي الاراضي الغير مطورة التي لا يتواجد بها أي عقارات أو بنايات وتكون أراضي زراعية أو مخصصة للبناء فتكون استثمارية سواء للسكن أو التجارة أو لأي غرض آخر. أما العقار فهو المبنى المتواجد على الأرض سواء سكني، تجاري، صناعي. ويكون الغرض منه السكن أو الاستثمار فيه بالإيجار أو التجارة.
كيف يتم تقييم الأراضي؟
يتم تقييم الأراضي عن طريق مقيم عقاري مُحترف وتعد عملية تقييم الأراضي من العمليات الدقيقة في المجال العقاري، وتتطلب اختيار المنهجية المناسبة بحسب طبيعة الأرض والغرض من التقييم. ومن بين الأساليب الأكثر استخدامًا في تقييم الأراضي، تبرز ثلاثة نماذج رئيسية تُستمد غالبًا من طرق التقييم العقاري، وهي:
- أسلوب المقارنة: هو الأنسب لتقييم الأراضي، حيث يقارن المقيم الأرض المستهدفة بأراضٍ مشابهة بيعت مؤخرًا من حيث الموقع، المساحة، نوع الاستخدام، وغيرها. يعكس هذا الأسلوب تفاعل العرض والطلب في السوق.
- أسلوب التكلفة: ويتم استخدامه ذلك الأسلوب فيُستخدم عندما تكون الأرض قد خضعت لتحسينات أو تطوير جزئي مثل توفير البنية التحتية الأساسية، حيث يتم تقدير قيمة الأرض الخام مع إضافة تكاليف التحسينات. ورغم أن هذا الأسلوب يُطبّق عادةً على العقارات المبنية، إلا أنه يُفيد أحيانًا في تقييم الأراضي التي حدث بها بعض التحسينات.
- أسلوب الدخل: يُستخدم بدرجة أقل في تقييم الأراضي، إلا أنه يُعتبر مناسبًا للأراضي ذات العائد الاستثماري المباشر، كأن تكون مؤجرة لمواقف سيارات أو لمرافق مؤقتة. ويتم عبر احتساب صافي الدخل السنوي المتوقع، للوصول إلى قيمة الأرض.
تُعد هذه الأساليب أدوات محورية تمكّن المُقيّمين من تقديم تقديرات دقيقة وعادلة، تراعي خصائص كل أرض وسياقها السوقي، وتُسهم في دعم الجهات المختلفة لاتخاذ قرارات استراتيجية مهنية.
ما هي العوامل المؤثرة في تقييم الأراضي؟
تقييم الأراضي ضروري للمستثمر أو البائع لتحديد السعر المناسب. ولا يتم هذا التقييم عشوائيًا، بل يعتمد على عوامل أساسية تحدد القيمة السوقية العادلة، ويجب دراستها بدقة لضمان قرار استثماري سليم. من أبرز هذه العوامل:
- الموقع: يعد موقع الأرض أحد أهم العوامل عند التقييم حيث أن وجودها في منطقة استراتيجية وبالقرب من الخدمات والمرافق الأساسية مثل المستشفيات والمدارس والمباني الحكومية وغيرها مما يساهم في ارتفاع القيمة السوقية للأرض مقارنة بأرض أخرى في منطقة نائية أو غير مخدومة. كما أن موقعها الجغرافي له عامل مهم حيث أن الاراضي المتواجدة المطلة على مناظر طبيعية مثل البحر أو الحدائق العامة غالبًا ما تكون مرغوبة أكثر، وتنعكس هذه الأفضلية على سعرها.
- حالة الأرض ومساحتها: تؤثر مساحة الأرض وحالتها بشكل مباشر على قيمتها السوقية، فكلما زادت المساحة كانت القيمة أعلى، خاصة إذا كانت الأرض قابلة للاستثمار أو البناء. بالإضافة لحالة الأرض هل هي جاهزة وخالية من العوائق؟ أم تحتاج لبعض الاصلاحات؟ هل هي مجهزة مجهزة بالبنية التحتية أم لا. كل ذلك يعتبر من العوامل المهمة التي تساهم في تسهيل استخدامها مما يرفع من قيمتها ويزيد جاذبيتها للمستثمرين.
- تصنيف الأرض: هناك أنواع مختلفة من الأراضي (أرض زراعية، سكنية، تجارية) ويختلف سعر كل نوع على حسب نوع الأرض ومدى الاستفادة منها
- حالة السوق: يعد توقيت البيع وحالة السوق من الأمور المهمة التي تؤثر على التقييم خاصة عند ارتفاع أو انخفاض الطلب على الأراضي ومع الأوضاع الاقتصادية المحلية والعالمية.
تعد تلك هي أهم وأبرز العوامل التي تؤثر على تقييم الأراضي ويقوم بالتقييم مقيم عقاري معتمد من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين لضمان جودة ودقة التقييم.
وختامًا، تقييم الأراضي والعقارات هو خطوة أساسية لأي عملية شراء أو بيع، حيث يساعد في تحديد القيمة السوقية الحقيقية بناءً على مجموعة من العوامل المؤثرة مثل الموقع، المساحة، الحالة، والتوقيت. إذا كنت تبحث عن تقييم دقيق وموثوق لعقارك، تواصل مع عائن للتقييم العقاري نقدم لك تقييمًا احترافيًا من خلال مقيمين عقاريين معتمدين ما يساعدك على اتخاذ القرار الصحيح وتفادي المخاطر المالية.
الأسئلة الشائعة:
- كيف تعرف قيمة الأرض؟
يمكنك تحديد القيمة السوقية للأرض عن طريق مقيم عقاري معتمد حيث أنه يقوم بدراسة جميع العوامل الخاصة بالأرض من حيث الموقع، نوع الأرض، المساحة وغيرها مع مقارنتها بحالة السوق.
- ما فائدة التقييم العقاري؟
بناءً على مجموعة من المعايير مثل الموقع، الحالة، والمساحة. وذلك لاستخدامه في أغراض مثل البيع والشراء، التمويل البنكي، تحديد الضرائب العقارية، وحل النزاعات القانونية. يوفر التقييم العقاري تقديرًا دقيقًا يساعد الأطراف المعنية في اتخاذ قرارات مالية مدروسة.
- من يقوم بالتقييم؟
عند تقييم الأراضي أو العقار يجب أن يتم ذلك عن طريق مقيم عقاري معتمد من الهيئة العامة للمقيمين المعتمدين الذي يقوم بدراسة حالة العقار ومعاينته وإعداد تقرير تقييم عقاري معتمد. وتعد عائن واحدة من شركات التقييم العقاري المعتمدة وتضم فريق كبير من المقيمين المعتمدين.